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怎样当好一把手——我当基层院检察长的一点体会/郝长青

时间:2024-07-22 16:19:40 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9991
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怎 样 当 好 一 把 手
—我当基层院检察长的一点体会
修武县人民检察院 郝长青

自2001年9月开始,我担任修武县院检察长,至今三年有余。虽然时间短,却感受颇深。下边是我的一点体会,供同仁指点。
作为一把手,按照毛主席他老人家的说法,主要的职责就是“出主意、用干部”,换句话说就是“决策、用人”,这是非常正确的。试想,一把手决不是全才,也不一定是某一方面的专家,但绝对不会影响他当好一把手,这是历史和现实都已经证明了的问题。尤其是当今社会,随着科学技术的高速发展,一个人的知识面和对某一领域知识掌握的深度都会受到极大的限制,而且会越来越突出,这就对一把手“决策、用人”的素质要求会越来越高。当然,这并不是说作为一把手就可以不需要知识面和知识的深度(应该说一把手的知识面仍然是越宽越好,知识层次仍然是越深越好),只不过是说,对一把手来讲更注重的应是他作为领导干部的领导素养,即组织领导能力和组织领导艺术。一个知识面很宽泛的人或一个知识层次很精深的人不见得能当一个好领导,而一个领导素养很高的人却可以用好这些知识面宽、知识层次深的人——即当好一把手。
那么,怎样才能当好一把手呢?
一、要牢固树立以人为本的观念,会识人、善用人。
(一)抓好班子建设
“政治路线确定之后,干部就是决定的因素”。这里的“干部”不是一般意义上的“干部”概念,而是指有一定领导职务,接近于决策层(甚至处在决策层之中),处于能够直接领会决策意图,并需要直接将决策意图付诸于贯彻落实的干部,也就是说,在很大程度上应该是班子成员。可以说,班子成员既是决策层的一员,又是负责贯彻落实决策意图的直接承担者,其重要性不言而喻。
在班子建设方面要注意抓好以下几点:
1、选好人。班子成员所处地位的重要性决定了班子成员的选拔必须是慎之又慎。虽然作为基层院的一把手并没有决定用人(指班子成员)的权力,但是无论是当地党委还是上级院,对一把手的意见都是会给予充分考虑的。因此,要发挥好在选配班子成员时的参谋作用,大胆进言,积极建议,尽最大的努力去影响所属班子的配备,把那些政治素质高、作风正派、业务能力强、群众威信高,能够秉公执法、廉洁自律,且有一定组织领导能力的优秀分子选拔到班子中来。选好一个班子成员,能够调动一批人的工作积极性。反之,选一个不称职的人进了班子,会影响一大批人的工作积极性。对那些政治素质差、品质不好、闹不团结、组织领导能力不强、群众基础很差的人,要及时建议上级组织予以调整。
2、用好人。在用好班子成员方面要做好以下几点:
(1)要用其所长、避其所短,合理分工。每个人都有自己的长处,也有自己的短处,即优势和劣势。因此,要尽量将其优势发挥到极限,将其弱势限制到最小范围内,即做到扬长避短。体现在分工方面,要尽量根据个人对检察业务掌握的程度、熟悉的程度来合理调度,从检时间长,对法律知识学的全、领会深、业务熟悉的同志要尽量放在管刑检的位置上;善于综合协调、熟悉各方面情况的同志要尽量让其分管综合部门的工作;敢打敢冲,不怕得罪人,能够吃苦耐劳的同志要尽量放到管自侦的部门。当然也不是绝对的。一方面需要通过交流轮岗来提高每个人熟悉全面业务的能力,有意识培养“全才”;另一方面某个同志老在某个岗位工作,也会带来一定的弊端,也应该适当的轮岗。总之要统盘考虑,统筹兼顾。
(2)要加强管理,协调好班子成员之间的关系,发挥整体效能。班子团结是班子有凝聚力和战斗力的基本要求。在班子几个人当中,由于各自的出身不同、经历不同、学历层次不同、所受环境影响也不同,所以会在很多方面存在千差万别,在问题的思维方式,对某一个具体问题的处理方法,对某些人的认识和看法上都会有所不同,这本来是正常现象,但如果不注意引导和把握,不注意协调和解决,就很容易造成班子成员间的误会甚至矛盾,影响班子的团结,影响班子的凝聚力和战斗力。因此,作为一把手就必须注意搞好班子成员间的关系协调。
第一、一把手要对每位成员的情况进行深入细致的了解,做到心中有数,这是把握每一位班子成员的基础。如个人的性格脾气、家庭状况、为人处世方法、学历层次、群众基础、思维方式、认识和判断问题的能力、处理问题习惯性的表达方式、社交能力、做下属思想工作的能力、知识面的宽窄、业务熟悉程度、比较突出的优缺点、经历和工作经验多少等等。
第二、一把手要加强自身修养,提高两大素质,树立自己的权威,特别要增强自己的人格影响力。打铁必须自身硬。有权不一定有威。要有权威就必须让大家服气,让大家服气就必须要有过硬的素质。这就要求一把手要摆正自己的位置,正确对待自己和别人,谦虚谨慎,不断学习和提高。同时,应当关心人、理解人、体贴人,遇荣誉和利益先人后己,遇困难和问题先己后人,对属下政治上关心、工作上支持、生活上帮助,以理服人、以情感人、以高尚的品德来影响人。治人要治心。上到国家,下至单位,以德治人是最高的统治方法。
第三、一把手处事要公道,一碗水端平,对班子成员一视同仁,不偏不倚,赏罚分明,坚持原则。没有原则,就无所谓对错,大家就无所适从;不坚持原则,就分不清对错,就不可能扬善抑恶;坚持原则,就应该一视同仁,而不能厚此薄彼。总之,手背手心都是肉,十个指头都连心,协调班子成员间的关系,一定要处事公道,一碗水端平。如果一把手对班子成员有近有远,肯定难以协调好他们之间的关系。
(3)要充分调动全体班子成员的工作积极性。一个篱笆三个桩,一个好汉三个帮。一个人就是浑身是铁能打几根钉?调动全体成员积极性,发挥大家的智慧和作用,是对一把手素质的基本要求。能够调动班子成员的积极性,他们就会自觉地、主动地、心情舒畅地为工作大局考虑,认真勤奋地工作,给你捧好场、拉好套;否则,他们就会推推动动,不推不动,甚至推也不动,管你工作搞成啥,反正一把手负总责,天塌下来有大个子顶,更甚之还会希望你的工作搞不好,看你的笑话。因此,要充分认识调动班子成员积极性的重要性,努力做到:
第一、疑人不用,用人不疑。对副职放职放权,使他们感受到自己在班子中的地位和作用,感受到自己的人生价值;
第二、对副职在工作中做出成绩的要适时予以表扬,使他们有成就感;
第三、对副职在工作中出现的失误和偏差,既要适时指正,敢于批评,又要注意面子,以理服人,使他们心服口服,而不要伤害他们的自尊;
第四、一把手要推功揽过,敢于承担责任,为副职撑腰作主;
第五、关心副职的需求(如个人政治上的进步、家庭的困难和问题,子女的求学和就业,工作上需要的帮助等),创造工作的动力,使他们意识到干好有好处,不干没好处,干坏有坏处,确立争先创优的观念。
(二)抓好队伍建设
队伍建设是干好工作的基础。只有干不好事的人,没有干不好的事。因此,要把队伍建设当作重要任务来抓。
1、要从正面教育入手,引导全体干警树立正确的世界观、人生观、价值观,并强化六种观念,达到六个确保,即强化全局观念,确保整体形象良好;强化学习观念,确保两大素质提高;强化团结观念,确保形成合力;强化廉政观念,确保公正执法;强化纪律观念,确保令行禁止;强化政绩观念,确保一流业绩。如果干警缺乏全局观念,就会各行其事,一盘散沙,对单位整体产生不利影响,损害整体形象;如果干警缺乏学习观念,满足现状,就不能适应新形势的需要,落后于时代步伐;如果干警缺乏团结观念,就会造成争名夺利,互相拆台,削弱集体的力量;如果缺乏廉政观念,就会贪赃枉法、徇私枉法,造成执法不公,影响办案的法律效果;如果缺乏纪律观念,就会自由散漫,有令不行,有禁不止,造成该干的事干不了,不该干的事干了的结果;如果缺乏政绩观念,就会不思进取,干哪算哪,造成劳而无功。
2、要从制度建设入手,使每项工作规范化。没有规矩不成方圆,没有制度建设许多工作就会无章可循,随意性强,就无法统一步调、统一行动,就难以形成合力、保证工作效果,就难以搞好机关的正规化、规范化建设。因此,要把机关的制度建设当作重要的任务来抓。2001年以来,我院对会议制度、考勤制度、学习制度、车辆管理制度、奖惩制度、值班制度、廉政制度、办案制度、人事制度等进行了进一步的修订完善,保证了各项工作的顺利开展,使机关管理更加正规化、制度化、规范化,取得了良好效果。特别需要注意的是,既要根据情况变化逐步修订完善各项制度,更要抓好制度的落实。无章可循不行,有章不循也不行。必须通过抓制度的落实来保证制度建设的效果。
3、实行全员目标管理,奖罚到位,调动全体人员积极性。干好干坏一个样,干与不干一个样,奖罚不分,会严重的挫伤干警的工作积极性,这是以往的实践证明了的事实。解决不好这个问题,要想创先争优就是一句空谈。经过一段时间的调查研究和全体干警的反复讨论,我院从2002年开始,对干警实行了全员目标管理,即将队伍建设和业务工作的所有任务进行量化,分解到人,层层鉴订目标责任书,(检察长对主管、主管对科长、科长对干警)做到千斤重担大家挑,人人肩上有压力,干好者奖,干坏者罚(无论是政治待遇还是经济待遇),并制订了相应的考评办法,从而调动了广大干警的工作积极性。现在争先创优的气氛浓了,考虑工作的多了,违反纪律的少了,拖拉疲塌的少了,收到了良好的效果。
二、科学决策,抓好业务建设。
(一)深入调查研究,熟悉全面情况,是进行科学决策的基础。
毛主席说过:“没有调查研究,就没有发言权”。也就是说,如果不了解情况,就没有决策权。因此,深入调查研究,熟悉全面情况,是科学决策的基础。对于一把手来讲,在工作中应该做到:
1、认真学习法律、法规、司法解释以及检察业务知识,力求全面熟悉检察业务。只有这样,决策时才能做到心中有数。
2、深入科室,深入干警,多谈心、多走访、多观察、多思考,了解干警思想状况,把握干警思想动态。只有这样,决策时才能做到有的放矢。
3、深入办案第一线,直接参与办案、多听汇报案、多研究讨论案,力求全面掌握办案的程序和相关规定。只有这样,决策时才能做到胸有成竹。
(二)坚持民主集中制原则,是进行科学决策的保证。
民主和集中是既相互联系、相互依存,又相互制约的两个方面。民主是集中的前提和基础,集中是民主的必然要求和结果。只有民主没有集中,就难以统一大家的行动,民主就会成为自由主义、无政府主义;只有集中没有民主,就难以凝聚大家的智慧,集中就会成为家长制、一言堂。因此,必须正确地坚持民主集中制原则。
1、决策时要充分发扬民主,发挥大家的智慧。对某一项决策,事前要经过充分的调研和论证,分析其原因、过程和结果,研究同类决策的经验和教训。要充分听取大家的意见,尤其是不同的意见。决策时有争议、有不同意见,是非常正常的现象,一把手要允许其存在,要通过争论来辩明是非,统一思想。虚心听取大家的意见,吸取其合理成分,不仅能保证科学决策,也是调动大家积极性的一种措施,而且能保证在执行决策的过程中步调一致。否则,要么造成决策的偏差,要么造成执行中的阻力,甚至影响班子团结。
2、要正确的行使自己的权利,敢于拍板,大胆决策。按照一把手负总责的原则,检察长在决策过程中起着举足轻重的作用。首先应该清楚,无论决策的正确与否,一把手都负有不可推卸的主要责任,因此就不能人云亦云,随波逐流,而必须有主见,敢于拍板,大胆决策。其次应该清楚,各位副职所处的位置不同,看问题的角度不同,有时就很难统盘考虑,难免有偏颇之处,所以要敢于引导,统一大家的思想。千人当家,主事一人。检察长要做到高屋建瓴,统筹兼顾,把握宏观,控制全局,保证“集中”。当然,必须保证决策的正确性,这是民主集中制原则的本质要求。
(三)抓好业务建设是科学决策的目的。
抓好队伍建设是基础,抓好业务建设是目的。因此,我刚到任时就提出了“抓班子、带队伍、促业务、树形象、争一流”的口号,并将长期地付诸于实践。抓好业务建设既是对抓班子、带队伍效果的检验,也是树形象、争一流的关键。因此,必须在抓好队伍建设的同时,抓好业务建设。
1、抓好业务培训,提高业务素质。工欲善其事,必先利其器。干警业务素质的高低,在很大程度上决定着业务工作的好坏。所以,我们十分重视干警业务素质的提高。一是上级组织的各种业务培训,我们都尽量创造条件让干警参加;二是鼓励干警积极参加学历教育,提高学历层次;三是积极开展岗位练兵和业务技能竞赛,以此提高干警的业务水平;四是注重对疑难个案进行研讨,在实践中学习,在实践中提高;五是集中学习与分散对口学习相结合,请人辅导与个人自学相结合;六是定期组织干警撰写调研文章和专题论文,以提高干警的业务理论水平。
2、坚持依法监督,全面履行职责。工作中,要积极查办贪污贿赂、渎职等职务犯罪案件,强化对刑事、民事、行政诉讼的法律监督,积极开展职务犯罪预防,力求达到执法严肃公正,办案及时准确,法律监督有力,预防犯罪有效,全面正确的履行法律监督职责,维护宪法和法律的统一正确实施,做到不越权、不失职。
3、坚持文明办案,遵守诉讼程序。办案中要注意依法保护案件当事人和诉讼参与人的合法权益,坚持打击犯罪和保障人权并重。要规范执法行为,杜绝冷、硬、横、粗等不良习气,严格执行刑事、民事、行政诉讼法和高检关于办案程序的规定,确保各项业务工作依法进行。要严禁刑讯逼供,坚决杜绝犯罪嫌疑人自杀和脱逃等重大责任事故发生。
4、坚持公正执法,确保办案质量和效果。要建立健全各个办案环节的业务规章制度和监督制约机制,严格审核把关,保证办案质量。严禁办人情案、关系案、金钱案,并正确处理查办案件与服务大局的关系,而且要结合办案搞好职务犯罪预防,力求法律效果和社会效果的有机统一。
总之,一把手要以人为本,会识人、善用人,抓好班子、带好队伍,最大限度地调动班子成员和全体干警的工作积极性,坚持民主集中制原则,进行科学决策,促进业务工作,争创一流业绩。
(作者系修武县人民检察院检察长、党组书记)


纺织品出口自动许可暂行办法

商务部


商务部令2005年第3号 纺织品出口自动许可暂行办法



  《纺织品出口自动许可暂行办法》已经2005年1月30日商务部第2次部务会议审议通过,现予公布,自2005年3月1日起施行。

       部长:薄熙来
       二○○五年二月六日

             纺织品出口自动许可暂行办法

  第一条 为加强对纺织品出口的统计分析和监测,及时向出口经营者发布纺织品出口预警信息,根据《中华人民共和国对外贸易法》,制定本办法。

  第二条 商务部是纺织品出口自动许可的管理机关,会同海关总署负责制定、调整《纺织品出口自动许可目录》,并在实施前30天,特殊情况下不迟于实施前21天以商务部公告等形式对外公布。对列入《纺织品出口自动许可目录》的纺织品通过《纺织品出口自动许可证》实施出口自动许可管理。

  第三条 商务部授权配额许可证事务局统一管理、指导全国各发证机构(发证机构名单见附件1)的《纺织品出口自动许可证》发证工作,配额许可证事务局对商务部负责。

  配额许可证事务局及各地方商务主管部门为《纺织品出口自动许可证》的发证机构,在配额许可证事务局统一管理下,负责授权范围内的发证工作。

  第四条 《纺织品出口自动许可证》(证书样本见附件2)和出口自动许可证专用章(样章见附件3)由商务部负责统一监制并发放至发证机构。各发证机构必须指定专人保管,专管专用。

  第五条 列入《纺织品出口自动许可目录》的商品,出口经营者在办理海关出口报关手续前,须向发证机构提出自动许可申请并提供以下书面材料:

  (一)纺织品出口自动许可证申请表(样表见附件4,出口经营者可到发证机构领取或从商务部网站下载打印);

  (二)货物出口合同。

  首次申请《纺织品出口自动许可证》的出口经营者,除上述材料外,还应向各发证机构提供以下材料的复印件:

  (一)营业执照;

  (二)进出口企业资格证书或对外贸易经营者备案登记表或外商投资企业批准证书;

  (三)企业年检或外商投资企业联合年检合格证明材料(新设企业可不提交)。

  上述材料在备案后如发生变化,出口经营者须及时向各发证机构再次提供。

  出口经营者应当对所提交材料的真实性负责,并保证其有关经营活动符合国家法律规定。如果发证机构发现上述材料有错误的,可以责令出口经营者作出修改。

  第六条 出口经营者可通过网上申请《纺织品出口自动许可证》。网上申请时,出口经营者可登录指定网站,进入相关申领系统,并按要求在线填写纺织品出口自动许可证申请表(电子表格)。

  凡通过网上申请的,出口经营者在领取证书时,须向发证机构提供第五条规定的书面材料。

  第七条 各发证机构收到内容正确且形式完备的自动许可申请后,应当予以签发《纺织品出口自动许可证》,最多不超过10个工作日。

  第八条 海关在办理相关纺织品出口手续时,须验核加盖出口自动许可证专用章的《纺织品出口自动许可证》。

  第九条 商务部将定期在政府网站上公布《纺织品出口自动许可目录》所涉商品的信息。

  第十条 《纺织品出口自动许可证》实行"一批一证""一证一关",在公历年度内有效,有效期3个月,逾期作废。《纺织品出口自动许可证》不得买卖、转让、涂改、伪造和变卖。

  第十一条 《纺织品出口自动许可证》如有遗失,出口经营者应立即向原发证机构和《纺织品出口自动许可证》证面注明的报关口岸海关书面报告挂失,原发证机构收到挂失报告后,经核实无不良后果的,予以重新补发。

  第十二条 未申领《纺织品出口自动许可证》,擅自出口纺织品出口自动许可管理货物的,由海关依照有关法律、行政法规的规定处理。

  第十三条 伪造、变造、买卖《纺织品出口自动许可证》或者以欺骗等不正当手段获取《纺织品出口自动许可证》的,依照有关法律、行政法规的规定处理。

  第十四条 纺织品出口自动许可适用于所有贸易方式下对全球或者重点国家、地区的出口。具体监管方式见附件5。

  第十五条 对从境内区外进入保税区、出口加工区等海关特殊监管区域的列入《纺织品出口自动许可目录》的纺织品,按《保税区海关监管办法》(国函〔1997〕48号)和《中华人民共和国海关对出口加工区监管的暂行办法》(国务院令第389号)的规定办理。

  第十六条 本办法由商务部负责解释。

  第十七条 本办法自2005年3月1日起施行。



中国物权法与房地产项目转让的法律风险预防及其控制

作者:陈召利 主页:http://www.law-god.com

2007年3月16日,十届全国人大五次会议经过认真审议,郑重地通过了《中华人民共和国物权法》,自2007年10月1日施行。作为规范财产关系的民事基本法律,物权法必将对我国社会的各行各业产生不同程度的影响,其中房地产行业受到的法律影响应尤为显著。物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。这里的物,主要是指有形财产,包括不动产和动产。不动产是指不可移动的有形财产,如土地及房屋、林木等地上附着物。动产是指不动产以外的物。房地产行业几乎涉及了物权法的所有调整对象,如土地,房屋等。因篇幅所限,本文重点分析我国《物权法》相关规定对房地产项目转让的法律影响,并对房地产项目转让过程中不同阶段的风险控制提出意见和建议,以期对我国物权法施行后如何运作房地产项目转让提供借鉴与参考。
一、房地产项目转让的界定
房地产项目转让是指房地产开发企业在开发过程中,将具备一定条件的整个房地产项目转让给他人的行为。这里的项目,是指已经具备开工条件或已经开工但尚未开始预售的建设工程。所谓具备开工条件是指建设工程已经立项,取得土地使用权证,土地已经完成“三通一平”和勘探、设计工作,设计方案已获得规划部门批准并已经取得施工许可证。所谓已经开工但尚未开始房屋预售,是指建设工程已经开始基础施工,但尚不具备法律规定的预售条件,未领取《商品房预售许可证》。由于房地产开发往往投资额巨大(数千万甚至上亿元)、开发周期较长(少则两三年,多则十多年),房地产市场变化不定,为及时规避、转移经营风险,投资者会通过转让房地产项目来实现项目收益。
实践中,房地产项目转让主要存在两种方式:
(一)房地产开发项目转让
房地产开发项目转让,是指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人,双方就转受让该项目确立权利义务关系的民事行为。我国《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条对房地产开发项目转让作出了明确规范,“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。”“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”我国《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条对房地产开发项目的转让手续作了进一步的详细规定,“转让房地产开发项目,转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内,持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案”。由此我们也可以看出,房地产开发项目的转让实质上仍是土地使用权的转让。
(二)房地产项目公司转让
目前,无论国家还是地方,对房地产项目公司均无系统或专项规定,但实际上注册登记的房地产项目公司在我国早已大量存在。随着房地产市场的发展,投资者发现设立房地产项目公司可以合理地规避市场及法律上的诸多风险,因此投资者每开发一个房地产项目即成立一个公司,各个房地产项目彼此互不影响。据此,本文所称的“房地产项目公司”是指投资者专为开发特定的房地产项目而成立的房地产开发有限公司。房地产项目公司转让就是指投资者注册成立房地产开发有限公司,然后将其持有的公司股权转让给第三人。这种转让是以公司股权转让方式实现房地产项目转让以达到房地产项目投资主体更替的目的。
从我国法律相关规定可以看出,房地产开发项目转让具有审批手续过繁,耗时过久,交易成本过高等缺点。因此,在实践操作中,投资者往往避开直接的房地产项目转让形式,而以转让房地产项目公司股权的方式实现房地产项目转让,即投资者将其持有的目标房地产项目公司的股权转让给第三人,从而由受让方间接取得房地产项目。在公司股权转让的形式下,转让标的是房地产项目公司的股权而不是房地产项目,房地产项目权益作为房地产项目公司的资产随公司投资主体变化而自然转移,因此不需办理房地产项目权属变更登记等手续,从而可以高效、简便、低成本地实现房地产项目的转让。目前,我国法律对以股权转让方式转让房地产项目并没有禁止性规定,这种转让方式在实践操作中被广泛采用,但实践中纠纷不断,如何防范和控制房地产项目转让过程中的法律风险不可小觑。在房地产项目转让中,法律风险主要集中于目标房地产项目公司股权受让方,本文将结合我国《物权法》的最新规定,从维护股权受让方的利益出发,对以股权转让的方式实现房地产项目转让的法律风险及其控制提出建议。
二、我国《物权法》对房地产项目的法律影响
房地产项目公司股权不同于转让一般公司的股权转让,其主要目的是取得房地产项目的实际控制权并获取收益。因此,在房地产项目公司股权转让过程中,除了防范一般股权转让的法律风险之外,更重要的是防范转让的房地产项目本身存在的各种法律风险,如果房地产项目无法正常开发,那么股权转让也就失去了意义。新颁布并即将施行的《物权法》诸多规定对我国房地产项目有较大的法律影响,应当予以特别重视。
(一)《物权法》的物权变动制度与房地产项目的合法性
房地产项目本身是否合法是房地产项目转让的前提条件。审查房地产项目的合法性的关键在于:目标房地产项目否权属清晰、有没有瑕疵或其他隐患。即目标房地产项目合法取得了国有土地使用权,这是房地产项目转让的基础。
首先,根据我国《物权法》第九条之规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”,房地产项目公司不仅要签订了《国有土地出让合同》,还必须依法办理了土地使用权的登记手续,非经依法登记,则房地产项目公司尚未取得土地使用权。
其次,根据我国《物权法》第十四条、第十七条之规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。”审查房地产项目公司是否取得土地使用权,不仅要查验《国有土地使用证》是否合法有效,还应当核实其上国有土地使用证记载的事项与不动产登记簿是否一致,如不一致,应当以不动产登记簿为准。
此外,房地产项目开发还必须符合我国《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定,如:房地产开发是否按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地,是否超过出让合同约定的动工开发日期尚未开发,是否会被行政处罚或者无偿收回土地使用权;房地产项目是否符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定,即处于开发不同阶段的地上建筑物(包括在建、停建、缓建、已建成但尚未销售的、已销售的房地产项目)已经办理了合法的批准手续,即已获得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、预售许可证等。
(二)《物权法》的拆迁补偿制度对房地产项目的影响
房地产开发往往离不开房屋拆迁。根据我国《房地产开发经营管理条例》第二十二条之规定:“房地产开发企业转让房地产开发项目时,尚未完成拆迁补偿安置的,原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。”因此,房地产项目转让后,房地产项目公司仍可能面临拆迁补偿的问题。目前在房地产市场,“拆迁难”成为普遍问题。随着《物权法》的正式实施,房地产项目公司股权受让人对房地产项目转让应该更为谨慎,对其法律风险应有更为充分的评估。
我国《物权法》第四十二条、第一百四十八条规定,“为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件”。“建设用地使用权期间届满前,因公共利益需要提前收回该土地的,应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿,并退还相应的出让金。”由此可见,我国物权法更加严格地限制了征收条件,细化了补偿标准,这必将使我国现行的征收拆迁补偿制度发生颠覆性的变化,无疑会增加房地产开发的成本,同时有可能延缓拆迁的进度进而影响房地产开发的速度。
(三)《物权法》的相邻关系制度对房地产项目的影响
随着城市化的发展,在现代都市,建筑物的通风、采光和日照问题日益成为社会关注的问题之一。由于城市土地价值的提升,导致建筑物之间的距离比过去缩小,高层建筑进一步普及,这些变化使得建筑物相邻关系的纠纷日益增多,尤其是在通风、采光和日照等方面的矛盾越来越多。因此,我国《物权法》在《民法通则》的基础上专设一章规定了相邻关系制度,并对通风、采光和日照的问题作了明文规定,其第八十九条规定:“建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”
根据上述法律规定,新建的建筑物不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照,即使取得了建设工程规划许可证,证明建筑行为是合法的,但只要导致邻近建筑物的通风、采光和日照没有达到规定的最低标准,也应当认为给邻近住户造成了生活上的妨碍,应当承担相应的责任。这要求投资者在审查房地产项目时,应当注意房地产项目是否符合国家有关工程建设标准,与邻近的建筑保持一定的距离和适当的高度,以免妨碍相邻建筑的通风、采光和日照,为日后发生不必要的纠纷与经济损失埋下隐患。因此,如果一个房地产项目在建设过程中已经与周边的单位和居民产生的矛盾十分紧张时,房地产项目公司股权受让人就需要慎重考虑,因为这些矛盾的存在可能会造成工期大大延期,也会对房地产项目产生较大的负面影响。
(四)《物权法》的建设用地使用权制度对房地产项目的影响
随着经济与社会的发展,对土地的需求量越来越大,土地分层次利用的问题也日益突出。但是,在《物权法》出台之前,我国还没有专门对土地分层次利用进行规范的法律、法规,同一宗土地上只能存在一个土地使用权,这使得现实中一些专门利用地下或者地上空间的权利性质变得不明确,相关设施的权利人的权利也得不到确认与保护。
我国《物权法》第一百三十六条专门就土地分层次利用加以规范,“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权,不得损害已设立的用益物权”。这就要求,设立建设用地使用权必须界定每一建设用地使用权具体占用的空间,即标明建设用地占用的面积和四至,建筑物、构筑物以及附属设施的高度和深度,使建设用地使用权人行使权利的范围得以确定。比如,同一块土地地下10米至地上70米的建设用地使用权出让给甲公司建写宇楼;地下20米至40米的建设用地使用权出让给乙公司建一地下商场。在分层出让建设用地使用权时,不同层次的权利人是按照同样的规定取得土地使用权的,在法律上他们的权利和义务是相同的,只不过其使用权所占用的空间范围有所区别。
因此,房地产项目公司股权受让人在进行房地产项目转让时必须特别注意房地产项目的建设用地使用权出让合同中建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间是否符合其房地产开发的需要,建设用地使用权受让后是不能随意改变的,以免无法满足投资需求而产生不必要的损失。
(五)《物权法》的担保物权制度对房地产项目的影响
我国《物权法》在《担保法》的基础上,根据实践中出现的一些情况、新问题,充分吸收国外担保物权立法的先进经验,对担保物权制度作了补充、修改和完善,扩大了可担保财产的范围,实现了从“依法可以抵押的其他财产”到“法律、行政法规未禁止抵押的其他财产均可设定抵押”的转变并增加了浮动抵押、股权质押,基金份额质押、应收帐款质押、最高额质押等规定。
上述法律规定一方面大大拓宽了企业的融资渠道,另一方面也为企业并购中正确判断目标企业的资产增添了较大障碍。在房地产项目公司股权转让中,为了清楚地判断股权的价值,股权受让方必须对房地产项目公司的资产有十分充分的了解。除了了解目标房地产公司的有形资产和负债,还必须判断目标公司是否存在或有债务,即是否存在对外担保。因担保物权如欲发生法律效力或者对抗第三人的效力,必须办理登记,这就要求股权受让人应当及时到相关登记主管部门查询核实,如目标房地产公司所在地的房地产管理部门、国有土地管理部门、工商行政管理部门、交通运输工具管理部门、证券登记结算机构、信贷征信机构等等。只有在上述部门仔细核实相关真实情况,才可能最大程度地降低投资风险。
三、房地产项目转让过程中不同阶段的风险控制
房地产项目转让涉及金额巨大、法律规范众多、程序繁杂,其顺利运作绝对离不开法律专业人士的指导与参与。法律专业人士接受股权受让方的委托后,应当从以下几个阶段对房地产项目转让的法律风险予以预防和控制。
(一)前期尽职调查阶段
前期尽职调查阶段是房地产项目转让过程中最基础、最重要、最核心、最关键的阶段,该阶段对确定房地产项目转让的可行性、股权的对价、风险防范等重要因素起着决定性的作用。此阶段尽职调查工作能否有效开展将直接决定房地产项目转让的成败。总的来说,尽职调查的基本原则就是调查一切可能影响股权受让方利益的因素。具体来说,应当主要从以下几个方面考察:
1.目标公司的合法性与经营情况
这部分尽职调查工作与一般公司股权转让的调查工作差别不大,就是对目标房地产公司的整体情况进行审慎的调查与评估,包括:
(1)公司的基本资料,如公司是否正常经营(营业执照是否正常年检,有无停业),公司股东是否主体适格(实际出资人与登记股东是否一致,出资是否按时足额缴纳),转让标的是否适格(股权有无抵押登记或被查封),对外转让是否合法(是否符合法律及公司章程的程序和实体规定)。这类信息可以到公司住所地公司登记机关查询工商登记详档,并到目标公司核实与工商登记是否一致。
(2)公司的资质等级及年检情况。根据我国法律规定,房地产开发企业应当依法申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书的企业,不得从事房地产开发经营业务。房地产开发企业的资质实行年检制度。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务,不得越级承担任务。因此,目标公司的资质等级是房地产项目开发能否顺利进行的前提,应当到建设行政主管部门核实目标公司的资质等级及年检情况,并确定目标公司具备承担目标房地产项目开发的资质。这有别于一般公司的股权转让要求,应特别注意。
(3)公司的经营情况。如年检报告,财务、税收情况等。法律专业人士主要审查公司对外签署的合同及其履行情况。特别是公司的对外担保情况应重点审查。如前所述,新颁布并即将实施的物权法大大拓宽了公司担保财产的范围,这无疑增加了核实公司对外担保真实情况的难度。法律专业人士应当根据我国物权法以及担保法的相关规定,逐一到相关登记机关核实,以期最大程度地反映公司的现实状况。
2.目标房地产项目的合法性与开发情况
目标房地产项目是否合法以及能否顺利开发以获取投资回报才是房地产项目公司股权转让的最终目的。因此,这部分尽职调查工作至关重要。结合前述物权法对房地产项目的法律影响的分析,应当重点从以下几个方面考虑:
(1)审查房地产项目的合法性
即审查与房地产项目有关的各类合同和审批文件,并充分考虑可能存在的风险。房地产项目资产权属是否明确、清晰、无瑕疵(如有无抵押登记、是否被查封等),土地使用权是否依法取得、取得方式、土地用途、使用年限及建筑物的占用空间、项目的设计用途等是否符合受让方的投资需求(若不符合需求可否依法变更),相关审批手续是否已经依法办好,如有无建设用地规划许可、建设工程规划许可证、施工许可证等。
(2)项目开发情况
是否存在尚未拆迁完毕、需受让方承担拆迁补偿责任的风险;项目规划是否合理、有无超规划的情况;项目的相邻关系是否存在纠纷或者潜在危机(如因采光、日照、通风、建设工地噪音等原因引发纠纷或者诉讼,导致工期拖延和经济赔偿双重损失)等。
(二)合同签订阶段
通过前述的尽职调查工作,股权受让方应当已经对目标房地产项目转让存在的各类法律风险有了比较清楚的认识。既然是法律风险,就意味着并不必然会发生。只要采取恰当的措施,大部分法律风险是可以事前预防或得到有效控制的。当然,这离不开严谨、规范的合同文本(这里的合同仅指“股权转让合同”而非“房地产项目转让合同”),将房地产项目转让各方的权利义务、违约责任等予以明确固定。如果将房地产项目转让比作“炒菜”的话,那么,尽职调查工作只是提供了“做菜”(起草合同)的丰富“原料”,能够得到“美味可口的佳肴”(有效防范法律风险的合同)则依赖于成熟精湛的合同条款设计的法律技术。