您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律论文 »

商法崛起的时代意义/张旭灿

时间:2024-07-07 02:56:44 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8337
下载地址: 点击此处下载
商法崛起的时代意义

张旭灿


  何为商也?据《汉书.食货志(下)》记载 :“通财鬻货曰商。” 《白虎通.商贾》 :“行曰商,止曰贾。商之谓言章也,章其远近,度其有无,通四方之物,故谓之商。” 简单的说,商就是相互交换,互通有无。
  从历史上来看,随着人类生产力的发展,出现了社会分工和私有观念,于是便有了交换。而随着交换规模的扩大和交换频率的增加,逐步产生了商人,商业。随着职业商人和商业的发展壮大,最终产生了商法。

  近代商法起源于十一世纪欧洲地中海沿岸的海上贸易。在此过程中发展起来的商法,其法律渊源主要有城市法、商人同行业协会自治规则、商事海事判例、地区和跨地区的商人习惯法以及国王、领主、教会颁布的单行法规。
  十五世纪以后,伴随着资本主义经济的兴起和统一民族国家的形成,原先分散于自治城邦和商业团体的立法权逐渐归于中央集权的统一国家。这一时期地中海沿岸各国和欧洲一些内陆国家先后制订了成文商法,主要是对中世纪以来的商人习惯法予以确认。
  十九世纪以后,是近现代商事法的形成和发展时期,也是商法在体系上建立和完善的时期。这一时期形成了世界三大商法法系,法国商法法系、德国商法法系和英美商法法系,这种商法法系的分流至今影响犹在。
  世界范围内的商事立法运动始于十八世纪初,延续至今。如果说宪法的诞生为资产阶级民主与法制创造了政治上的法律基础,商法的发达则为平等、自由权利在尘世的落实提供了经济上的制度基础。他直接间接的对社会经济的繁荣、政治民主制度的建立、民族国家的统一,世界法律的同化产生了深远的影响。
“商法时代”留给我们的不应仅仅是法典、法规和制度,更是一种现代文明社会的精神理念。完善中国商事立法,建立符合国情的商事制度,弘扬商法精神,——商法的崛起对处于现代化过程中的中国意义重大。

一、 商法崛起将奠定市场经济制度的法律基础
  市场经济已经被历史证明为是一种高效率的资源配置方式。市场经济给人类带来了经济的繁荣,物质生活的富裕。1992年,中国顺应历史潮流提出要建立市场经济。市场经济作为经济活动的一种方式,需要建立在法律基础上的一系列规则体系。中国能否建立和完善市场经济,很大程度上取决于中国的市场经济能否在制度上落实,而商法则是市场经济赖以存在的法律制度基础。
(一) 规范商主体,奠定市场经济运行的前提
  这类商事立法包括: 《公司法》 ( 1993 年通过,1999年和2005年修改) 、《合伙企业法》(1997年通过, 2006年修改)、 《个人独资企业法》(1999年) 、 《中外合资经营企业法》( 1979年通过, 1990年和2001年修改) 、 《外资企业法》(1986年通过, 2002年修改) 、 《中外合作经营企业法》 (1988年通过, 2000 年修改) 、《企业破产法》(2006年)等。
  通过上述商事立法使得有限责任公司、股份有限公司、普通合伙企业、有限合伙企业、个人独资企业等新型的企业形式取代了传统的国有企业、集体企业等企业形式,成为了主要的市场参与主体。商法对市场参与主体的产权归属、治理结构、责任承担机制、破产退出机制进行了详细的规定。通过对商主体的规范,奠定市场经济有效运行的前提。
(二) 规范商行为,保护交易的顺利进行
  这类商事立法包括: 《商业银行法》 、《海商法》(1992年) 、 《票据法》( 1995年) 、《保险法》( 1995 年通过, 2002年修改) 、《证券法》(1998年通过, 2005年修改) 、《证券投资基金法》 、《信托法》( 2001年) 、以及一大批和这些法律法规相配套的法规、规章等。
  通过以上法律,现代商业票据流转取代了传统的计划经济时代的企业财务转账形式;现代商业保险制度取代了计划经济时代的企业福利制度;计划经济时代为曾出现的股票、证券、信托、投资基金等金融制度应运而生。以上制度的建立有效的规范和保障了市场经济的有效运行。
(三)弘扬商法价值,促进市场经济
  交易效率价值、交易安全价值和交易公平价值构成了当代商法的三大基本价值。
  交易效率体现在:商品证券化; 常用契约格式化; 支付手段票据化和电子化、商事纠纷处理机构专门化;商事请求权实行短期时效主义等。
  交易安全要求: 商事主体公示;上市公司信息披露;票据记载事项实行要式主义;上市公司高理人员承担严格责任、保险法律制度等
  交易公平要求:商事交易自愿,不准强买强卖;实行明码标价制度;禁止上市公司虚假陈述制度等。
  商法通过贯彻执行以上价值,促进市场的繁荣稳定。

二、 商法崛起将推动政治体制改革
(一) 商法发展有利于商人阶层的培育
  商人阶级的出现是商法发展的一个重要前提,商法对商人阶级的壮大发展,也起着相当大的作用。完善商法,扶持商人阶层,对于具有重农抑商和封建专制悠久传统的我国尤为重要。随着商人阶级的壮大必然会对社会中原已存在政治力量对比产生深刻变化,而商人阶级也必会在政治体制上寻求他们的利益诉求。商业有着天然的对公平、平等、自由的内在需求,有着对民主政治、公平法治的内在要求。人类的历史也证明了商人阶级是打破封建专制,走向民主政治的主导力量。商法的完善,以及商人阶级的壮大对我国的民主制度的建设意义非凡。
(二) 商法发展有利于限制公权力
  “红顶商人”胡雪岩的财富帝国似乎是在一夜间烟消云散的。我国封建时候的法律框架缺乏公域和私域、公权力与私人权利的法律界分,作为公权代表的官府可以轻松地跨入当下人们认为属于私法的领域。面对过于强大的公权力,商人虽然有时也能借机谋得一些好处,但在整体上则始终处于从属和被利用的地位。若法律不能确保公、私领域界限分明,厘清公权力的职责所在,并时刻提防其越界,则以私权利为核心的商业秩序将难有自发形成的机会。而商法以商人习惯或商事习惯法的形式出现,体现的是商人共同意志,非国家意志。强调市民社会与政治国家严格分野,经济活动是市民社会的私事,国家不得干预的理念。 商法的发达能有效的限制公权力。
(三) 商法发展有利于培养公民的民主和权利意识
  商法制度的建立从根本上确立了社会经济主体高度的自主权,保障了其经济权利的独立性,他在很大程度上强化了现代社会中公民和经济组织的权利意识,限制行政权利在经济生活中的随意性和任意性,实现了社会经济活动的民主化,为政治民主化的健康发展奠定了坚实的基础。

三、 商法的崛起有利于推动国家统一和世界经济一体化
  正所谓,商者无疆。商业的基本特点要求必须要能够实现跨国家,跨地区的经济交往。这就要求作为商事活动规则的商法,必须要尽可能的实现统一。因为规则的统一是进行商事活动的基本前提。
(一) 商法的发达有利于巩固国家统一
  在香港、澳门回归后,以及将来的台湾回归,在一国两制条件下,中国将出现一个国家内多种法系并存的格局。无论从现实的经济交往的需要,还是从未来国家的统一与发展着眼,尽可能减少法律的冲突,加强相互之间的交往,都要求法律的协调。要构建不同政治制度下法律协调统一的基础,就目前来看最有可能实现的是商法的协调。商法在推动国家统一,加强一国内各个地区的交往中的巨大作用,已经被《德国商法典》和美国《统一商法典》所证实。
(二) 商法的发达有利于实现世界经济一体化
  国际商法在20 世纪获得了巨大的发展:以国际海事委员会(CMI)、国际法协会(ILA)、国际商会(ICC)、国际统一私法协会(UNIDROIT)、国际法研究院(The Hague Academy of International Law)为代表的众多国际商法立法机构相继设立;制定出包括INCOTERMS、UCP、CISG、PICC 等影响深远的众多的国际公约、示范法和国际惯例;同时,国际商事仲裁备受欢迎。以上国际商法的制定减少或消除各国法律的歧异,避免法律冲突,便利了交易的进行。满足了商业活动本身固有的与生俱来的扩张性、同一性与世界性。有力的推动了世界经济的一体化进程。

四、 商法崛起有利于人格之张扬
  如果说民法的价值理念在于确立并保障人格,那么商法的价值选择便在于对人格之张扬。民法以法律的形式确立人格,并为人的生存提供保障措施,通过人格权制度、婚姻家庭制度、继承权制度等保障人作为人的生存的权利。民法使人以独立人格的主体身份生存于社会,商法使人以独立人格的主体身份追求财富、快乐生存。
  "商"的本质在于"营利",而商法的本质则在于以法律为手段保障合法营利的进行。商法的发达鼓励人们以自己的努力去获取和积累财富。对于必备物质条件的占有,是人格独立的前提,而对于大量财富的占有是可以让我们人格得以张扬的一个物质条件。商法鼓励商业冒险精神,在张扬个人人格的同时增加了整个社会的财富,推动了人类社会的进步。
  人类社会的发展历史表明,商法越发达的地区和时代,商业越活跃,物质生活条件优厚,人们享有的自由越充分,人的人格也张扬。
  商业贸易和商法是从15 世纪起到16 、17 、18 世纪得到了充分发展。而就在此时产生了人类的一次思想大解放运动----文艺复兴。 从16 世纪起到18世纪人文主义思想战胜经院神学主义思想,宗教革命在16 世纪得以大力展开。人的价值得到尊重,人的个性得以充分张扬。

净化社会信用环境
为金融事业的健康发展保驾护航

─—关于公安部门打击逃废银行债务的调查报告


随着社会主义市场经济的发展,整个社会不仅需要一个安定团结的稳定的社会环境,更需要建立一种诚实守信、诚信为本的社会信用环境。这是建立市场经济秩序的基本保证。目前我国的市场经济环境正在形成之中,违背或不适应市场经济发展规则的行为和现象大量存在,直接影响和损害了经济利益主体的正常发展,目前出现的大量逃废银行债务的行为就是经济发展中破坏社会信用,影响金融市场健康发展的主要因素之一。对此公安部门配合金融部门加大了打击逃非银行债务的力度,采取依法确认债务、依法催收债务、依法经济处罚、依法收回贷款等措施,为银行挽回了经济损失,是社会信用环境得到了净化。
一、银行贷款借款人的逃废债务状况
根据我市金融机构的统计1996年以来银行发放的贷款中30%已经形成了不良贷款,有的旗县支行的信贷资产不良率高达95%以上,分析其形成的原因,主要有以下几个方面:
1、 政策性因素。国家为产业结构的调整和扶持农业,投放了一定量的政策性贷款,这种政策只是对贷款设置了优惠条件,如财政贴息,但贷款还是要还的,但借款人认定是国家的扶贫款,是无偿投资,借了就没打算还,造成了大量贷款的逾期和呆滞,银行多次催收,借款人认帐不认还。
2、客观因素造成。由于自然灾害造成农、牧业减产甚至绝收,借款人无力偿还贷款,造成贷款无法偿还。
3、经济因素。主要是企业经营不善或产品被市场淘汰,生产停止,或关停倒闭,或经营破产,导致借款人无力还债。
4、人为因素。主要有以下几种情况:
(1) 采取破产的方式,对银行债务一破了之。实际上借款人存在偿债能力或财产,通过转移资金和财产,逃避银行债务。
(2) 搬迁住址,逃避还债。由于不知其下落,银行贷款无法收回。
(3) 赖债不还。借款人不承认债务或四处躲藏,逃避银行债务。
(4) 多头开户,逃避银行收贷。
二、打击逃废银行债务采取的措施
对逃废银行债务的行为,各家金融机构都采取了一定的措施,如通过诉讼方式,依法收贷;通过处置抵押物或追究担保人责任,以物抵债等。尽管如此,仍有大量的贷款,因找不到借款人或因借款金额小无法依法收贷。通过采取公安部门参与,共同打击逃废银行债务的措施后,情况发生了大的改变,一是由公安经侦部门按照银行提供的名单,按户查找,落实债务;二是由经侦部门对逃废银行债务的借款人立案侦察,三是对赖债户依法采取强制措施,四是与银行紧密配合调查核实借款人财产及偿债能力情况。五是运用银行法、担保法、票据法、合同法及民法等对借款人假破产、外逃躲债、多头开户、赖债不还等逃避债务的行为进行经济处罚甚至交司法部门处置。
经过公安和银行部门的紧密配合,打击逃废银行债务的活动取得了巨大成就,拔掉了一大批赖债户和钉子户,对拖欠银行贷款的借款人起了警示作用。同时对确实无力偿还的借款人,帮助他们就业或寻找创收渠道。
三、打击逃废银行债务中存在的问题
1、 打击力度不够。由于公安部门与银行对借款人所处的角度不同,特别是银行对贷款管理的一系列规则是其他部门所无法掌握的,所以往往不自觉的站在了借款人一边,削弱了打击逃废银行债务的力度。
2、银行手续存在瑕疵。在催收和追缴银行贷款时,因银行贷款合同或诉讼时效存在问题,所以给追偿债务带来一定的阻碍。
3、追查成本较高。不良贷款的清收是一个费时费力的工作,银行已经花费了一定代价来进行催收。公安部门的参与也无法保证被清收的贷款都能够全部收回,但需要付出一定的代价。
4、时间短,无法长期坚持下去。目前公安部门参与打击逃废银行债务的活动,尽管取得了成效,但与银行不良的额度相比相去甚远,需要建立一种长期的合作机制,将打击逃废银行贷款的活动持续的进行下去。
四、发展和完善的方向
1、紧密配合,再出重拳。
2、追查和完善借款手续相结合。
3、简化手续,突出重点,以点带面,清收一片。
4、要与经济环境综合治理相结合。
5、要与多个执法部门配合,共同打击逃废债。
6、坚持不懈,作为长期的工作任务来进行。


关于印发《城市土地开发和商品房贷款暂行办法》的通知

中国建设银行


关于印发《城市土地开发和商品房贷款暂行办法》的通知

1986年7月21日,中国人民建设银行

建设银行各省、自治区、直辖市分行:重庆、武汉、沈阳、大连、哈尔滨、广州、西安市分行:现将《城市土地开发和商品房贷款暂行办法》及《关于城市土地开发和商品房贷款暂行办法的说明》随文印发,请认真贯彻执行。

附件一:城市土地开发和商品房贷款暂行办法
为了支持城市土地开发和商品房建设,促进住宅商品化和城市建设综合开发,提高土地开发和商品房贷款的社会效益和企业经济效益,根据《国务院关于改革建筑业和基本建设管理体制若干问题的暂行规定》、《中华人民共和国经济合同法》、《借款合同条例》和中国人民建设银行《建筑业流动资金贷款办法》,特制订本办法。

第一章 贷款对象和用途
第一条 凡经有权机关批准,经营城市土地开发和商品房建设、具备下列条件的开发企业,均可向建设银行申请土地开发和商品房贷款:
1.具有法人资格,自主经营,独立核算;
2.在建设银行开立帐户,办理一切结算业务;
3.有一定的自有流动资金;
4.有健全的管理机构和相应的经济技术管理人员;
5.有健全的财务管理和会计核算制度。
第二条 城市土地开发和商品房贷款,以用于补充开发企业为完成开发任务所需要的周转资金为限,不得挪作其他用途。
第三条 土地开发和商品房贷款的投放重点是:
大、中城市的住宅建设;结合住宅建设的旧城改造;出售给个人的商品房建设。

第二章 贷款依据和原则
第四条 借款企业应按开发小区或项目申请贷款,并提出相应的开发方案或可行性研究报告。贷款必须符合下列要求:
1.开发小区或项目符合城市建设总体规划的要求;
2.小区内规划设计经有权机关批准;
3.有计划机关或主管部门下达的年度计划;
4.以销定产,定向开发,预售房屋面积一般不低于建房面积的70%;
5.预收定金和预收购房款一般不低于销售总价或当年投资的50%;
6.有偿还贷款本息的能力。
第五条 建设银行对借款企业的贷款申请和相应的开发方案或可行性研究报告,必须认真审查和评估,按照"择优发放"的原则,在贷款指标范围内发放贷款。贷款额度一般不超过年度开发工作量的30%。
第六条 借款企业应以适销适用的物资和财产作为贷款的保证。借款企业无力偿还贷款时,建设银行有权依照法律程序处理作为贷款保证的物资和财产。
必要时,借款企业可由法人作为保证人。保证人必须具备有足够代为偿还借款的财产和财力。借款企业不履行合同时,由保证人连带承担偿还本息的责任。

第三章 贷款审批和用款
第七条 借款企业开户的建设银行(以下简称经办行)对贷款申请按照本办法第四条和第五条的规定审查评估后,应当提出审查意见,报上级行审批。审批贷款,原则上实行省、地(市)两级管理,具体权限由各省、自治区、直辖市分行确定。
第八条 建设银行应当按照国家规定,行使贷款自主权。任何单位和个人,不得强令建设银行发放贷款和阻止收回贷款。
第九条 贷款申请批准后,借款企业应在一个月内与经办行签订借款合同,订明贷款用途、金额、利率、还款时间和保证条款等(合同参考格式附后)。凡逾期未签订借款合同的,原批准意见即行失效。
第十条 借款合同签订后,借款企业应及时向经办行提送用款计划,经办行核定后,按计划一次或分次将贷款从贷款户转入企业的存款户,并开始计息。如果用款中途有变动时,借款企业应于计划用款期前15日提出,经办行审查后调整用款计划。
第十一条 建设银行必须按照合同和核定的用款计划供应资金。如果由于银行的责任影响用款,应按影响数额和天数,比照逾期贷款利率,付给企业违约金。

第四章 贷款期限和利率
第十二条 贷款期限,从合同签订之日起,到贷款还清之日止,商品房贷款一般为一年;土地开发贷款一般为二年。
第十三条 贷款利率如下:
贷款期限一年(含一年)以内的,月息为6.6%;
贷款期限一年至三年(含三年)的,月息为7.2%;
逾期贷款,加计利息20%,挪用贷款,加罚利息50%。
贷款利息,每季结算一次。
如遇国家统一调整利率,应按新规定执行。

第五章 贷款偿还和资金来源
第十四条 借款企业的还款来源,是土地开发收入、商品房销售收入和其他资金。
第十五条 借款企业必须按期归还贷款。贷款逾期并经督促仍不归还的,经办行有权直接从借款企业的存款帐户中扣还,必要时,经办行可按本办法第六条的规定,以借款企业作为保证的物资和财产变价偿还,或由保证人负责归还。
第十六条 企业销售商品房和收取土地开发费,必须遵守国家价格政策的规定,建设银行要监督执行。
建设银行要配合主管部门,制定合理的土地开发取费标准和商品房销售价格。

第六章 贷款监督和检查
第十七条 建设银行对贷款使用情况应当进行检查监督。借款企业如果不按规定使用贷款,有下列情形之一,经办行有权收回部分或全部贷款,对违约使用的部分,按本办法第十三条规定的利率加收罚息:
1.挪用贷款或将贷款转借其他单位和个人;
2.购储非本企业经营所需要的物资;
3.盲目储备,造成积压损失;
4.进行补偿贸易;
5.违反财经纪律;
6.经营管理不善,造成企业亏损。
第十八条 建设银行根据需要,有权调阅借款企业的业务报表、帐册、凭证和有关经营管理的文件和资料。
第十九条 借款企业对建设银行有关贷款处理事宜如有异议,可以向经办行或其上级行提出。有关行必须认真研究处理,及时答复。
第二十条 建设银行要积极帮助借款企业加强经营管理,建立健全财务管理制度。协助筹措开发资金,选择施工队伍,审查工程预(决)算,进行招标、评标工作,协助解决施工、销售中存在的问题,努力促进提高土地开发和商品房贷款的社会效益和企业经济效益。

第七章 附则
第二十一条 本办法从颁发之日起执行。凡过去规定与本办法有抵触的,以本办法为准。
第二十二条 各省、自治区、直辖市分行,可以结合实际情况,制定本办法的补充规定,并报总行备案。
附一:城市土地开发和商品房合同(参考格式)
借款单位:_________________(以下简称甲方)
贷款单位:_________________(以下简称乙方)
甲方经_______批准,开发_______,面积______平方米,工作量_______万元,因资金不足,经向乙方申请,同意给予贷款。现经双方商定,根据《城市土地开发和商品房贷款暂行办法》(以下简称《贷款办法》)的规定,特签订借款合同,共同遵守。
一、甲方向乙方借款___万元,用作开发________的周转资金。附用款计划。
二、借款期限为_____,即自_____年__月__日起,至_____年__月__日止。
三、借款利率定为月息___%,每季结算一次。
四、甲方以______和其它资金作为还款来源,在贷款到期前还清贷款本息。附还款计划。
五、甲方用_______________________作为借款的保证。
六、保证人愿按《贷款办法》第六条的规定,连带承担偿还贷款本息的责任。
七、乙方由于自身的原因影响甲方用款时,按照《贷款办法》第十一条的规定,付给甲方违约金。
八、其他事项,按照《贷款办法》有关规定办理。
九、本合同经甲、乙双方及担保单位签章后生效,贷款全部还清后失效。
本合同正本签章方各执一份,副本报各自主管上级一份。
甲方: (公章)
负责人 (签章)
年 月 日
乙方:中国人民建设银行 行(公章)
负责人 (签章)
年 月 日
担保单位: (公章)
负责人: (签章)
年 月 日
附二:城市土地开发和商品房贷款申请、审批表(参考格式)
───────┬────────────────────┬────┬───────
企业名称 │ │地 址│
───────┼────────────────────┼────┼───────
成立日期、 │ │ │
批准文号及 │ │主管部门│
营业执照字号│ │ │
────┬──┴────┬─────┬────┬────┴──┬─┴──┬────
小 规│ 开发小区 │开发土地 │房屋开发│ 其 中 │总 投资│预 计
区或 │(或项目) │ │面 积├────┬──┤ │开、竣工
开项 │ 名 称 │ (亩) │ (m) │ 住 宅 │套数│(万元)│日 期
发目划│ │ │ │ (m)│ │ │
├───────┼─────┼────┼────┼──┼────┼─────
│ │ │ │ │ │ │
────┼───────┴┬────┴┬───┴────┼──┴──┬─┴──┬──
建准 │ 小区或项目 │批准的房屋│ 已征用土地 │其中:菜地│拆除旧屋│三材
设 │ 规 划 │ │ │ │ │
前 │ 批准 文号 │开发 计划│ (亩) │ (亩) │ (m) │准备
期备 ├────────┼─────┼────────┼─────┼────┼──
│ │ │ │ │ │
────┼────────┴─────┴────────┴─────┴────┴──
│1.
现 │2.
有来 │3.
资源 │4.
金 │5.
────┼─────────────────────────────────────

申 额│
请 度│
贷 及│
款 说│
明│
────┼────────────────────┬──┬─────────────
还 及│ │附等│
款 资│ │开文│
时 金│ │发件│
间 说│ │方资│
明│ │案料│
────┼────────────────────┼──┼─────────────
申 │ │负签│
请 公│ │责章│
企 章│ │人 │
业 │ │ │
────┴────────────────────┴──┴─────────────
续表
──────────────────────────────────────────
经办行审查意见:


─────────────────────┬────────────────────
管辖行审查意见: │ 省分行审批意见:




─────────────────────┴────────────────────
附注:对于规模较大或情况比较复杂的开发小区(或项目),经办行提出单独
的调查报告。

附件二:关于《城市土地开发和商品房贷款暂行办法》的说明
办理城市土地开发和商品房贷款有关事项,建设银行1984年12月28日印发的《建筑业流动资金贷款办法》中曾有原则性的规定。近一年多以来,这项贷款发展很快,原有规定已不适应工作发展的要求;同时,在此期间丰富的实践经验,也需要在制度中得到反映。因此,总行制定了《城市土地开发和商品房贷款暂行办法》。根据国家有关政策和实践经验,《办法》有以下四项主要内容:
一、加强贷前调查,促进开发建设决策正确。同一切商品一样,商品房必须适销对路。但是,商品房固着于一定土地上,价值又较大,不能等到建成以后,进入市场接受检验。这就特别要强调预测,做到开发决策正确无误。这是极其重要的一环。实践经验充分证明了这一点,有的商品房建成以后,由于各种原因,销路不畅,甚至无人购买,从反面也说明这一环节的极端重要性。因此,《办法》规定,借款企业申请贷款时,必须同时提出开发方案或可行性研究报告,送建设银行。建设银行除了注意开发建设要符合国家计划管理和当地城市规划的要求外,一定要围绕适销对路这个中心进行认真的审查评估,作出符合客观实际的论断,然后择优发放贷款。这是银行贷款的首要一着,也是开发企业经营成效的关键,是开发企业和建设银行必须通力合作首先要解决好的重要问题。
二、坚持以销定产。商品房销路好,是商品房开发决策正确的集中体现。在当前住宅紧张的情况下,各地商品房普遍实行预售办法,预收一定的定金和购房款,有利于商品房的顺利开发,购房单位和个人一般也是满意的。根据这种情况,《办法》作了以销定产的规定,要求预售房面积一般不低于建房面积的70%,预收定金和购房款一般不低于销售总价或当年投资的50%。
三、坚持以企业集资为主,银行贷款为辅。开发土地和商品房需要相当数量的资金,单靠银行贷款是不可能满足需要的。出路在于筹集潜力很大的社会资金,特别是引导人民群众手里的资金流向商品房,既可以回笼货币,也有利于改善人们的消费结构。近年来,凡是以企业集资为主,银行贷款只起"拾遗补缺"作用的地区,开发资金都基本上得到了解决。在总结这一经验的基础上,《办法》规定,贷款只作为开发周转资金的补充,贷款额度一般不超过年度开发工作量的30%。
四、贷款必须有借有还。有借有还,是银行贷款必须坚持的一条原则。这是因为,就银行一方而言,有利于保证贷款基金完整无缺,不断周转运用,支持生产建设事业的发展;就借款企业一方而言,有利于权责结合,使企业既有动力又有压力,从而促使加强经营管理,提高经济效益。
为了发挥贷款应有的经济机制的作用,《办法》规定,借款企业应以适销适用的物资和财产作为借款的保证,或者由具有代偿贷款能力的法人为保证人;同时,对逾期贷款还作了加计利息的规定。
以上四条,是这项贷款发挥经济杠杆作用所必须坚持的原则,集中到一点,就是要促进城市土地开发和商品房建设发挥良好的社会效益和经济效益。这是衡量银行贷款成效的基本标准,也是包括开发企业在内的各有关方面的共同要求,因而《办法》的施行,必将取得各方面的积极合作和大力支持。
《办法》是按全国一般情况制定的,由于各地情况不一,《办法》中的一些条文作了带有灵活性的规定,在实践中必须从实际出发,正确贯彻执行。应当注意,灵活是为了更好地贯彻原则,要实事求是,而不能离开原则自行其是。
此外,预收商品房定金和售价款,一定要以房源落实为前提,为期宜短不宜长。要严禁买空卖和投机取巧的行为。开发企业必须恪守信用,确保信誉,建设银行也要进行监督。