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农村房屋买卖合同的效力认定/李泓燕

时间:2024-07-10 21:22:18 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8313
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【案情】

1991年6月,王某因农转非欲出售其房屋,所在村社无人购买,王某自愿将其位于荣昌县武城乡小滩村二社的砖瓦房4间出售给拥有城镇户口的罗某,罗某交付3300元购房款,王某将房屋所有权证和土地使用权证交付罗某。双方签订的购房协议加盖了村公所、乡人民政府的公章,罗某也向荣昌县人民政府缴纳了契税198元,契税凭证上现业主的姓名已变更为罗女士丈夫的名字,但未到相关部门履行过户手续。此后,罗女士一家一直居住在该屋。2008年6月5日,该房屋所在的土地被政府征收,房屋面临拆迁,罗某无法获得拆迁补偿款,遂起诉要求确认合同有效。


【分歧】

本案审理中有两种观点:第一种观点认为本案房屋买卖合同无效,原因是农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。第二种意见认为本案房屋买卖合同有效。


【评析】

1.我国关于农村房屋买卖的法律规定1986年全国人大常委会通过的土地管理法第四十一条规定:“城镇非农业户口居民建住宅,需要使用集体所有的土地的,必须经县级人民政府批准,其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准,并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。”1989年国家土地管理局《关于确定土地权属问题的若干意见》规定,“城镇及市郊农民集体土地上的房屋出售给本集体以外的农民集体或个人,其所售房屋占用的土地属于国家所有”。这些规定表明,城镇居民可购买农村房屋,只是在取得房屋所有权时,房屋所占的土地使用权转为国家所有,同时应该办理相应的审批手续。

但是,1999年5月6日《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发[1999]39号文件)第二条中明确规定,“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》规定,“改革和完善宅基地审批制度,加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地”。2004年国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定,“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”

2.本案合同效力的分析 根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第4条的规定,“合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据”。因此,1999年5月国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》及之后类似规定的文件,属于部门规章,不能作为确认农村房屋买卖合同无效的法律依据。

最高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第9条中更明确规定:“依照合同法第四十四条第二款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记等手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。”因此,办理所有权过户登记手续只是房屋所有权发生转移的法定要件,而不是房屋买卖合同有效的要件。本案合同双方签订协议时都具有相应的民事行为能力,意思表示真实,协议内容为买卖私有房产,且不损害国家和社会公共利益,双方所签房屋买卖合同合法有效。

1999年修订后的土地管理法第六十三条规定,“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。因此有人认为城镇居民购买“宅基地房”的合同违反了该规定。笔者认为,土地管理法第六十三条的立法目的是加强土地用途管制,限制农用地转为建设用地。城镇居民购买“宅基地房”,由于宅基地本身也是建设用地,其使用权主体的变更并不会改变宅基地的性质,故第六十三条不能用来判断宅基地使用权的流转问题。同时,农村村民出售住房后,只是不能再次申请宅基地而已,购买房屋的城镇居民也可以行使房屋的居住使用权,只是不能取得所有权证。

物权法第一百六十二条第一款规定:“宅基地使用权人经本集体同意,可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户;住房转让时,宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。”这一规定首次明确城镇居民不能在农村购置宅基地,但并未明确城镇居民不能在农村购买房屋,

另外,本案应当适用双方签订合同时的法律或政策。土地管理法和物权法的实施是发生在本案当事人买卖房屋之后,在1999年5月之前,我国法律没有明确规定城市居民不得购买农村房屋,根据法不溯及既往的原则,本案不能使用物权法的相关规定;根据法无禁止皆自由的原则,应当认定本案当事人的行为没有违反法律的禁止性规定,双方签订的买卖合同有效。

3.认定无效的社会效果弊大于利 首先,要坚持尊重历史、照顾现实原则。本案中房屋买卖发生在二十年前,如果认定合同无效,会使房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后,又因房屋增值、拆迁补偿等原因主张合同无效而再次获益,其直接后果是违反诚实信用卖房者获益,而恪守诚实信用买房者蒙受损失。且买房者最后虽获得了一定的赔偿却要面临腾房搬迁,在其居无住所的情况下,不利于社会稳定。其次,注重实现裁判的法律效果和社会效果有机统一。对城镇居民在购买农村房屋后进行了依法登记或履行了契税手续的;对出卖方已经转为城镇居民的;对那些买卖行为发生的时间较长,购买方已经在农村长时间居住,且房屋已经翻盖或者重建的,从保障当事人居住权和稳定社会关系的角度认定合同有效,这样更能为社会大众从情感上所接受,充满人文关怀的裁判也更能为社会所认可。


(作者单位:重庆市荣昌县人民法院)

乌鲁木齐市人大常委会讨论、决定重大事项的规定

新疆维吾尔自治区人大常委会


乌鲁木齐市人大常委会讨论、决定重大事项的规定


2001年9月28日新疆维吾尔自治区第九届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过  


第一条 为了保障市人大常委会依法有效地行使讨论、决定重大事项的职权,根据《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》和其他有关法律、法规,结合本市实际,制定本规定。

第二条 本规定所称重大事项,是指本市行政区域内政治、经济、文化、社会发展以及公民普遍关心的,带有根本性、全局性、长远性的,须经市人大常委会讨论、决定的事项。

第三条 市人大常委会讨论、决定重大事项,依照法律、法规的规定进行;坚持实事求是、集体行使职权的原则。

第四条 下列重大事项应当提请市人大常委会讨论、决定:

(一)为保证宪法、法律、法规和市人民代表大会决议、决定的遵守和执行所采取的重大措施;

(二)市国民经济和社会发展的中、长期规划的修订方案;

(三)市国民经济和社会发展计划、财政预算的部分调整、变更和市本级财政决算;

(四)城市总体规划和涉及城市总体规划性质、规模、发展方向、总体布局的重大变更;

(五)依法治市、民族团结和社会稳定工作的重大部署;

(六)人口、土地、环境资源保护方面的中、长期规划;

(七)教育、科学、文化、卫生、民政等事业的中、长期发展规划;

(八)撤销市人民政府不适当的决定、命令;撤销下一级人民代表大会及其常委会不适当的决议、决定;

(九)组织特定问题调查委员会,根据特定问题调查委员会的报告,做出相应的决议;

(十)市人民代表大会换届选举工作中的有关事项;

(十一)市人民检察院检察长不同意检察委员会多数人的决定而提请决定的重大案件和其他重大问题;

(十二)在市人民代表大会闭会期间,对市人民代表大会代表进行逮捕或者刑事审判以及采取法律规定的其他限制人身自由措施的许可申请;

(十三)市人民代表大会交付审议、决定的事项;

(十四)授予市级荣誉称号的事项;

(十五)法律、法规规定由市人大常委会讨论、决定的其他事项。

第五条 下列重大事项应当向市人大常委会报告,市人大常委会可以提出意见、建议;确有必要时可以作出相应的决议、决定:

(-)本级国民经济和社会发展计划执行情况;

(二)本级财政预算执行情况;

(三)预算外资金的使用、管理情况;

(四)本级财政预算执行和其他财政收支的审计情况;

(五)有财政资金投资的重大城市建设项目的执行情况;

(六)城市总体规划执行情况;

(七)人口、资源和环境保护,以及科技、教育等社会事业发展规划的执行情况;

(八)办理市人民代表大会议案和市人民代表大会代表提出的建议、批评、意见的情况;

(九)市人民政府、市中级人民法院、市人民检察院认为需要报告的其他事项。

(十)法律、法规规定或市人大常委会认为需要报告的其他事项。

前款规定的重大事项应当按照市人大常委会的要求报告。

第六条 提请市人大常委会审议的重大事项的议案应当包括以下主要内容:

(一)关于该重大事项的基本情况;

(二)与该重大事项有关的法律、法规、规章、政策依据;

(三)该重大事项的决策方案及其可行性说明;

(四)该重大事项的有关统计数字、调查分析资料。

第七条 市人大常委会讨论、决定重大事项,应按照《乌鲁木齐市人大常委会议事规则》规定的程序进行。

第八条 市人大常委会讨论、决定重大事项的议案时,提出议案或办理议案的机关的主要负责人必须到会做出说明,回答常委会组成人员的询问。

第九条 市人大常委会闭会期间急需处理的重大事项,可由常委会主任会议讨论,向有关部门提出处理意见,并由主任会议向下次常委会会议报告,由常委会确认。

第十条 市人大常委会关于重大事项的决议、决定通过后,应当及时予以公布。

第十一条 市人大常委会就重大事项作出决议、决定,本市各级国家机关、社会团体、企事业单位、公民必须遵守和执行;市人大常委会讨论、决定重大事项提出的审议意见,经主任会议决定交有关机关办理的,有关机关应当在规定的时间内向常委会报告办理结果。

第十二条 市人大常委会对重大事项的决议、决定的贯彻执行情况,应当加强监督检查。

第十三条 对应当报请市人大常委会讨论、决定的重大事项不报告或者越权作出决定,以及对常委会作出的决议、决定不执行和提出的审议意见不办理的,常委会可以依法提出询问、质询,组织特定问题调查,并根据具体情况依法撤销有关机关作出的决定,或者依照法律。法规规定的其他方式实施监督。

第十四条 本规定自公布之日起施行。

新疆维吾尔自治区人大常委会

韶关市社会抚养费征收使用管理试行办法

广东省韶关市人民政府


韶关市社会抚养费征收使用管理试行办法(韶府令第86号)



《韶关市社会抚养费征收使用管理试行办法》(法制审核号:韶府规审[2011] 4号)已经2011年8月11日韶关市人民政府第十二届64次常务会议通过,现予以发布,自发布之日起执行。



市长  艾学峰





二○一一年八月十五日





韶关市社会抚养费征收使用管理试行办法

第一条 为加强社会抚养费征收使用管理,根据《社会抚养费征收管理办法》(国务院令第357号)、《广东省人口与计划生育条例》和《广东省社会抚养费征收管理办法》,结合本市实际,制定本办法。

第二条 对韶关市行政区域内违反《广东省人口与计划生育条例》规定生育或者收养子女的城乡居民及流动人口征收社会抚养费,适用本办法。

第三条 社会抚养费的征收,由县(市、区)政府计划生育行政部门(以下简称县级计生部门)作出书面征收决定。县级计生部门可以委托乡镇政府、街道办事处或者县级以上直属农(林场)作出书面征收决定,具体工作由所属计划生育工作机构执行。

流动人口社会抚养费的征收机关按照《广东省社会抚养费征收管理办法》第五条确定。

第四条 卫生、公安、民政、教育、社保、监察、工商、税务等部门在法定职责内配合计生部门实施本办法。

第五条 社会抚养费的征收标准按照《广东省人口与计划生育条例》规定执行,任何单位和个人不得擅自增设与计划生育有关的收费项目,不得擅自提高社会抚养费的征收标准,不得擅自减免社会抚养费。

第六条 社会抚养费的征收机关或受委托的征收机关发现公民违反计划生育规定需征收社会抚养费的,依照下列程序作出征收决定:

(一)征收机关或受委托的征收机关依法立案;

(二)由不少于2名执法人员调查取证。调查时应向当事人出示证件,告知法律权利和义务。调查时应按照有关规范制作笔录并请当事人签章确认;

(三)在作出征收决定前,征收机关或受委托的征收机关应听取当事人的陈述、申辩,但当事人放弃权利的除外。当事人提出的事实、理由和证据可能影响征收决定的,应予复核;

(四)当事人违反计划生育规定事实清楚、证据确凿的,征收机关应作出征收决定。《社会抚养费征收决定书》及《社会抚养费缴款通知书》应在作出决定后7日内送达男女双方当事人。送达方式由征收机关或受委托的征收机关参照《中华人民共和国行政诉讼法》有关规定执行;

(五)当事人违反计划生育规定事实不清、证据不足的,征收机关应当作出撤销案件决定,并于5日内告知当事人。

第七条 《社会抚养费征收决定书》由县级计生部门统一印制,自送达当事人之日起生效。

当事人对社会抚养费征收决定不服的,可依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第八条 征收社会抚养费按照下列规定执行:

(一)当事人自收到《社会抚养费征收决定书》之日起30日内,按照《社会抚养费缴款通知书》到指定代收款银行一次性缴纳社会抚养费。当事人一次性缴纳社会抚养费确有实际困难的,应当在收到《社会抚养费征收决定书》之日起30日内向征收机关或受委托作出征收决定的机关申请分期缴纳;

(二)征收机关或受委托作出征收决定的机关收到当事人的分期缴纳申请后,应在30日内作出批准或不批准分期缴纳决定书;批准申请的,应要求当事人签订《分期缴纳社会抚养费保证书》,首次缴纳额不得低于应征额的30%,分期缴纳期限不得超过3年;

(三)当事人属于老、弱、病、残不便前往银行缴费,并自愿现场缴纳的,征收机关经县级政府行政首长批准的,可予以收缴,并在3个工作日内全部上缴财政部门开设的专门账户;

(四)征收机关直接收缴社会抚养费或当事人出示代收款银行缴纳凭证的,征收机关应向当事人出具市财政部门按照广东省财政厅统一格式印制的行政事业性收费统一收据;

(五)在征收社会抚养费时,征收人员应出示全省统一制发的《广东省行政执法证》或《广东省社会抚养费征收证》;

(六)征收工作需有关单位协助的,征收机关应出具《征收社会抚养费协助执行通知书》。协助执行单位应依法予以协助,并及时将执行的有关情况通知征收机关。

第九条 当事人未在规定的期限内缴纳社会抚养费的,自欠缴之日起每月加收欠缴社会抚养费的千分之二的滞纳金;仍不缴纳的,由作出征收决定的计生部门依法申请人民法院强制执行。

第十条 社会抚养费和滞纳金上缴国库,全部实行收支两条线管理。任何单位和个人不得截留、挪用、贪污、私分。

各县(市、区)应建立“征缴分离、银行代收、财政统管”的社会抚养费征收管理制度。由县级财政部门建立专门账户。

县(市、区)财政部门或其委托的代收款银行负责社会抚养费征收票据的领取、登记、盖章、发放和使用管理。有关票据存根联应按财政票据管理规定归档保存。

代收款银行每月终按本办法第十二条规定比例将所收款项分别划入市、县、镇级财政专户,并定期向当地县级计生部门和财政部门通报。

第十一条 社会抚养费按照国务院财政部门的规定纳入地方财政预算管理。本市社会抚养费全部用于支持人口和计生事业发展,具体使用范围参照《计划外生育费管理办法》(国计生财字[1992]86号)第十一条和《广东省计划外生育费管理办法》(粤计生委[1996]35号)第十二条执行。

本市社会抚养费禁止用于计生部门行政办公经费和其他日常性开支。

第十二条 本市社会抚养费5%上缴市政府统筹,25%由县(市、区)政府统筹,70%由乡镇政府、街道办事处统筹。

市政府将本级统筹的社会抚养费全部用于支持基层人口计生事业的发展。县、镇两级政府将本级统筹的社会抚养费用于支持本级和基层人口计生事业的发展。

社会抚养费由计生部门按照本办法规定的使用范围列入部门项目预算,经同级财政审核,报政府、人大批复后执行。

第十三条 县级计生部门按照“一人一案卷”的要求,建立社会抚养费征收管理档案,每月定期向市计生部门报告社会抚养费的征收、上缴、使用情况。

各乡镇政府、街道办事处定期就社会抚养费缴纳情况与代收款银行对账,每季度在本级政务公开平台和各村(居)委会公示社会抚养费征收情况,接受群众监督。

第十四条 各级政府加强人口计生目标管理责任制考核,有下列情形之一的,依法从严处理:

(一)违反本办法第五条的;

(二)不依照规定使用社会抚养费征收票据的;

(三)征收机关实施“以罚代生”、“放水养鱼”或下达收缴指标等违法行为的;

(四)违反财政管理规定,违规使用社会抚养费的。

第十五条 本办法自颁布之日起施行,有效期2年。