江苏省无锡市人民政府


无锡市住宅区物业管理暂行办法
　
１９９６年６月２５日　无锡市人民政府令第２６号




　　第一条　为深化住房制度改革，逐步实现房屋管理专业化、服务社会化、经营市场化，为物业所有人（使用人）创造优美、整洁、文明、安全和生活方便的居住环境，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。


　　第二条　本办法所称物业是指住宅区内已投入使用的各类房屋及相配套的共用设施、设备和相关联的场地。


　　第三条　本办法所称房屋的自用部位和自用设备，是指户门以内由本户单独使用的部位和设备，包括水、电、气户表以及自用阳台等。


　　第四条　本办法适用于本市市区各类居住小区、住宅组团及其他物业（以下统称住宅区）。


　　第五条　物业管理工作应当坚持逐步深化、稳步推进的方针和为住户提供服务和方便的原则。
　　本办法所称物业管理，是指物业管理公司受物业所有人（使用人）的委托，对住宅区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、治安和环境卫生等项目进行管理、维护、修缮与整治。
　　本办法所称房屋的共用部位，是指承重结构部位，包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体、楼梯间、走廊通道等。
　　本办法所称房屋的共用设施设备，是指共用的上下水管道、落水管、邮政信箱、垃圾通道、供电干线、消防设施、电梯等。


　　第六条　无锡市房产管理局（以下简称市房管局）是本市住宅区物业管理的业务主管部门，其职责是：
　　（一）贯彻、执行国家、省、市有关物业管理的法规、规章，制定住宅区物业管理的有关实施规定；
　　（二）审批物业管理公司资质；
　　（三）负责维修基金的管理；
　　（四）对物业管理工作进行业务指导、监督、检查和组织评比；
　　（五）培训和考核物业管理专业人员。


　　第七条　各区人民政府和区房产管理部门、街道办事处负责对辖区内的住宅区物业管理工作进行指导、协调和监督。
　　市政、绿化、环卫、交通、公安、供水、供电、邮电、供气等部门按职责分工，负责对住宅区物业管理中有关业务工作的指导、协调和监督。


　　第八条　住宅区应当成立业主管理委员会。业主管理委员会由物业所有人和使用人选举的代表组成，代表和维护本住宅区物业所有人和使用人的合法权益。


　　第九条　同一住宅区只能委托一家物业管理公司管理。物业管理公司可按行政管辖区域或一定的辐射范围，将零星住宅纳入住宅区进行物业管理。


　　第十条　业主管理委员会的权利：
　　（一）依据有关法律、法规和本办法规定，结合本住宅区的实际情况，制定各项管理规范；
　　（二）选聘物业管理公司，并与其签订物业管理合同；
　　（三）审议物业管理公司制订的年度管理计划和管理服务的主要措施；
　　（四）审查物业管理公司管理费的收支情况；
　　（五）检查、督促本住宅区物业管理工作的实施及规章制度的执行。


　　第十一条　业主管理委员会的义务：
　　（一）定期召集、主持物业所有人（使用人）代表大会，报告本住宅区的管理工作；
　　（二）根据物业所有人（使用人）的意见和要求对物业管理公司的管理工作进行检查、监督并协助落实各项措施；
　　（三）接受物业所有人（使用人）的监督；
　　（四）接受房管部门和各有关行政主管部门以及住宅区所在地人民政府、街道办事处的指导与监督。


　　第十二条　物业管理公司是以房屋及其附属设施、设备的管理、维修、服务为主要经营业务，经济上独立核算、自主经营、自负盈亏，并具有独立法人地位的经济实体。
　　物业管理公司可按规定享受有关第三产业的优惠政策。


　　第十三条　物业管理公司必须持有《物业管理资质证书》方可从事住宅区物业管理业务。
　　物业管理公司应当具备的资质条件：
　　（一）自管或受托管理房屋建筑面积在２万平方米以上；
　　（二）有自己的名称、章程和组织机构；
　　（三）有固定的办公地点及经营场所；
　　（四）有３０万元以上的注册资金；
　　（五）具备同经营项目相对应的各类具有上岗证书的房地产专业管理人员和维修队伍，其中初、中级专业技术人员应不少于三分之一。


　　第十四条　物业管理公司的权利：
　　（一）根据有关规定，结合实际情况，制定住宅区管理办法；
　　（二）依照物业管理合同和管理办法对住宅区实施管理；
　　（三）依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；
　　（四）制止违反物业管理合同和管理办法的行为；
　　（五）要求业主管理委员会协助管理；
　　（六）选聘专营公司承担专项管理业务；
　　（七）在住宅内实行多种经营，以其收益补充住宅区管理经费；
　　（八）其他依法享有的权利。


　　第十五条　物业管理公司的义务：
　　（一）履行物业管理合同，依法经营；
　　（二）接受业主管理委员会和住宅区内居民的监督；
　　（三）重大的管理措施应提交业主管理委员会审议，并经业主管理委员会认可；
　　（四）遵守有关规定，保证管理质量，不乱收取费用；
　　（五）其他依法应尽的义务。


　　第十六条　住宅区物业管理的内容可包括：
　　（一）住宅区内的房屋、道路、水、电、煤气等公共设施和设备的维修和养护；
　　（二）日常环境卫生的清扫；
　　（三）绿化、园林小区及其有关设施的养护；
　　（四）治安和交通秩序的维护；
　　（五）其他需要管理的方面。
　　管理应当达到的标准按各相关专业管理标准执行。


　　第十七条　物业管理公司接受物业所有人或业主管理委员会委托管理物业，应当与委托人订立《物业管理合同》并报市房管局备案。
　　《物业管理合同》应当明确：
　　（一）管理项目；
　　（二）管理内容；
　　（三）管理费用；
　　（四）双方权利和义务；
　　（五）合同期限；
　　（六）违约责任；
　　（七）其他。


　　第十八条　物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。
　　为物业所有人（使用人）提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务或公众代办性质的服务收费，实行政府定价或政府指导价。
　　实行政府定价或政府指导价的物业管理公共服务收费的具体价格，由市物价、财政、房管部门根据本市经济发展水平和物业管理市场发育程度确定，并定期调整公布。
　　凡属为物业所有人（使用人）个别需求提供的特约服务，除政府物价部门规定有统一收费标准者外，服务收费实行经营者定价或双方协议。
　　未经市物价、财政部门核定，物业管理公司不得设立其他收费项目。
　　物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应当在经营场所和收费地点公布。


　　第十九条　住宅区公共性服务收费的费用构成主要包括以下方面：
　　（一）住宅区共用设施、设备日常运行、维修及保养费；
　　（二）绿化管理费；
　　（三）清洁卫生费；
　　（四）保安费；
　　（五）管理费。
　　已收取公共服务费的住宅区，不得再重复收取上述各单项管理费用。


　　第二十条　设立物业管理共用部位、共用设施、设备维修基金，其来源是：
　　（一）新建的商品房，在房地产开发经营单位售房价中提取１．５％；
　　（二）公房出售时，按建筑面积每平方米３５元，在售房款中提取；
　　（三）过去商品房出售时，已提取的此项费用。


　　第二十一条　物业管理共用部位和共用设施、设备维修基金实行专户储存，其利息用于房屋共用部位、共用设施、设备的维修养护。基金利息的使用，由区房管部门审批，报经市房管部门核准后定向使用。
　　基金及利息的管理和使用接受审计和财政部门的监督。


　　第二十二条　凡建设费用已进入商品房成本的住宅区配套用房，其房屋租金收入用于补贴所在地住宅区物业管理的费用。


　　第二十三条　开发建设单位在房屋出售前，应当选聘物业管理公司进行前期管理，管理费用由开发建设单位承担，直至住宅区业主管理委员会成立。


　　第二十四条　开发建设单位将住宅区移交物业公司管理时，须一并移并下列资料：
　　（一）住宅区规划图；
　　（二）竣工平面图；
　　（三）地下管网图；
　　（四）设备安装图；
　　（五）其他技术资料。


　　第二十五条　住宅区内的物业所有人（使用人）应当遵守住宅区物业管理办法，按规定交纳公共服务费，不得妨碍管理人员履行职责。


　　第二十六条　住宅区住户有下列情况之一的，由物业管理公司予以制止、批评和教育或责令限期改正和赔偿：
　　（一）擅自改变住宅区内土地用途的；
　　（二）擅自改变房屋、配套设施的用途、外观、结构，毁坏设施、设备、危及房屋安全的；
　　（三）乱搭、乱建、乱停放车辆，在房屋公共使用的地方乱堆、乱放，占用绿地、破坏绿化、污染环境影响住宅区景观的；
　　（四）损坏区内公共设施、设备的；
　　（五）其他违反规定的行为。
　　上述行为需给予行政处罚的，物业管理公司应当提请有关行政主管部门处罚。


　　第二十七条　物业管理公司违反本办法规定，有下列行为之一的，由物业管理公司主管部门责令其限期改正；逾期不改的，吊销其资质证书；造成经济损失的，责令赔偿：
　　（一）不按期修缮房屋及公共设施、设备的；
　　（二）管理制度不健全，管理混乱，使区内公共设施遭受损失的；
　　（三）截留或挪用住宅小区维护管理费尚不构成犯罪的。


　　第二十八条　物业管理公司擅自扩大收费范围或提高收费标准的，由物价部门依法处理。


　　第二十九条　本办法公布施行后交付使用的新建住宅区，按本办法规定实行物业管理。
　　本办法公布前已经交付使用的住宅区，可以先从异产毗连房屋和公有住房售后社会化、专业化的管理和维修服务开始，逐步推行物业管理。


　　第三十条　江阴市、锡山市、宜兴市可参照本办法执行。


　　第三十一条　本办法由无锡市房产管理局负责解释。


　　第三十二条　本办法自公布之日起施行。

国务院办公厅


国务院办公厅转发教育部等部门关于调整体育总局所属学校管理体制实施意见的通知
国务院办公厅




各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
教育部、体育总局、国家计委、财政部《关于调整体育总局所属学校管理体制的实施意见》已经国务院同意，现转发给你们，请认真执行。


（教育部、体育总局、国家计委、财政部 二○○一年二月十九日）


根据《国务院关于进一步调整国务院部门（单位）所属学校管理体制和布局结构的决定》（国发〔1999〕26号）和《国务院办公厅转发教育部等部门关于调整国务院部门（单位）所属学校管理体制和布局结构实施意见的通知》（国办发〔2000〕11号）的精神，为优化体育
教育资源，统筹培养运动员、教练员、体育师资，进一步提高运动员科学文化素质，有利于教育、训练、科研的结合，现对体育总局所属学校的管理体制调整工作提出如下意见。
一、调整方案
除北京体育大学继续由体育总局直接管理，并将其重点建设成为综合性、高水平的教育、训练、科研“三结合”基地外，从2001年起，上海体育学院、武汉体育学院、西安体育学院、成都体育学院、沈阳体育学院（以下简称5所体育学院）实行中央与地方共建、以地方管理为主的
管理体制；采取地方体育部门与教育部门共管，以体育部门为主的管理方式，如需调整上述管理方式，须商体育总局。
二、实施办法
（一）5所体育学院的国有资产、人员编制、劳动工资管理等均由有关省（直辖市）人民政府负责，并由地方政府统筹进行必要的布局结构调整。
5所体育学院的教育事业费，原则上由财政部按照2000年度财政拨款数扣除一次性专款后，再上浮15％，作为划转地方2001年的经费指标。实际划转经费基数不低于2001年已下达体育总局的指标数（正常经费部分）。
5所体育学院所需基建投资，根据《国家计委、教育部关于核定管理体制调整院校年度基建投资（基数）有关问题的通知》（计社会〔2000〕287号）要求进行核定，原则上按照每所体育学院前5年（1996－2000年）中央预算内投资的年平均数，结合建设项目和每所体
育学院发展的实际情况，由体育总局与国家计委协商后确定投资基数，继续由中央支持一段时间后再转由地方政府负责。同时，由国家计委按建设项目给予5所体育学院一定额度的一次性专项补助。
（二）5所体育学院要继续为国家的体育事业发展服务，努力为本地区培养人才。对一些体育特色比较强的专业或专业点，应实行跨省（直辖市）或面向全国招生，如需调整须经教育部和体育总局批准。在有条件的情况下，体育总局对上述专业或专业点的建设继续给予适当支持。
5所体育学院的研究生和本、专科毕业生就业工作，按国家有关规定执行。
（三）有关省（直辖市）人民政府要将5所体育学院的建设与发展纳入本地区经济社会发展规划，5所体育学院享有本地区政府出台的关于普通高等学校的各项优惠政策。为进一步发挥5所体育学院在培养特殊体育人才、提高优秀运动员科学文化素质等方面的作用，有关省（直辖市）
要积极支持体育学院进行教育、训练、科研“三结合”办学模式的探索。
体育总局对5所体育学院的专业人才培养、科学研究、信息沟通、扶持特色专业等方面，在政策上继续给予指导、关心和支持。5所体育学院要继续承担并完成好体育总局有关训练、竞赛、科学研究、教练员和社会体育指导员培训、运动员文化教育等方面的任务，继续享受国家关于优
秀运动员免试入学的有关政策。
（四）5所体育学院附属竞技体校（以下简称竞技体校）一并划转地方管理，业务工作接受体育总局指导，继续作为体育总局优秀运动员训练和后备人才培养基地。由财政部根据2001年度竞技体校学生编制数和人均经费标准，核定经费划转指标。人均经费标准在2000年度人均
经费数（2000年度财政拨款数扣除一次性经费和后备力量专项经费除以6所竞技体校学生总数）的基础上，每人每天增加6元（按360天计算）。由体育总局根据各竞技体校过去的成绩和国家今后的任务，在总编制不变的基础上重新调整确定2001年度各竞技体校学生编制数。后
备力量专款继续由体育总局统一管理。有关省（直辖市）要积极鼓励和支持竞技体校与其他省（自治区、直辖市）联办共建，不断提高训练水平和办学质量，更好地完成国家和有关省（自治区、直辖市）的任务。如需调整项目布局须商体育总局。
5所体育学院已经分别承担的各项国家任务要继续按照原来的安排执行，体育总局可以根据执行情况和实际需要作出调整。
（五）5所体育学院2000年度的决算工作仍由体育总局负责。
三、组织实施和步骤
5所体育学院管理体制调整工作在国务院领导下，由体育总局组织实施。
（一）体育总局要指定办事机构或专门人员与有关省（直辖市）人民政府共同完成调整任务。要认真细致地做好思想政治工作等各项工作，保证学校平稳过渡。
（二）由体育总局、国家计委、财政部共同负责完成5所体育学院事业费、基建投资等有关资金划转或核拨工作。
体育总局和有关省（直辖市）共同做好学校的人事、档案、资产等交接工作。
（三）为确保国有资产不流失，5所体育学院的财务状况按照国办发〔2000〕11号文件的有关要求办理。
（四）工作进度：2001年3月底前继续做好有关方面的协调工作，在制定工作方案并做好有关准备工作的基础上，2001年4月份进入实施阶段，并完成资金划转或核定工作，6月底前完成5所体育学院管理体制的调整工作。
本实施意见中的具体问题由教育部负责解释。



2001年2月24日