国家发展和改革委员会 建设部


国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知



发改价格[2003]1864号

各省、自治区、直辖市计委（发展改革委）、物价局、建设厅、房地局：

　　为规范物业管理服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，我们制定了《物业服务收费管理办法》，现印发给你们，请执照执行。

　　附：《物业服务收费管理办法》

中华人民共和国国家发展和改革委员会
中华人民共和国建设部
二○○三年十一月十三日

附：

物业服务收费管理办法

　　第一条　为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，制定本办法。

　　第二条　本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

　　第三条　国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

　　第四条　国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。

　　县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

　　第五条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

　　第六条　物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。

　　第七条　物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

　　实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。

　　第八条　物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

　　第九条　业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

　　包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　第十条　建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

　　第十一条　实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

　　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

　　物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

　　1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

　　2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

　　3、物业管理区域清洁卫生费用；

　　4、物业管理区域绿化养护费用；

　　5、物业管理区域秩序维护费用；

　　6、办公费用；

　　7、物业管理企业固定资产折旧；

　　8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

　　9、经业主同意的其它费用。

　　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

　　第十二条　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

　　物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

　　业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

　　第十三条　物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

　　第十四条　物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

　　第十五条　业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

　　业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

　　第十六条　纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

　　第十七条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第十八条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　第十九条　物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

　　第二十条　物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。

　　第二十一条　政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

　　第二十二条　各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门、房地产行政主管部门可以依据本办法制定具体实施办法，并报国家发展和改革委员会、建设部备案。

　　第二十三条　本办法由国家发展和改革委员会会同建设部负责解释。

　　第二十四条　本办法自2004年1月1日起执行，原国家计委、建设部印发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费[1996]266号）同时废止。


农业部


全国乡镇农机管理服务站管理办法（试行）
1992年9月30日，农业部


第一章 总 则
第一条 为了进一步加强乡镇农机管理服务站（以下简称农机站）的管理，健全和完善农机社会化服务体系，促进农业生产发展、繁荣农村经济，根据国务院有关政策规定，制定本办法。
第二条 农机站是国家设在基层的全民所有制事业单位，是乡镇政府行使农机管理职权的职能部门，具有管理和服务的双重职能，接受县（市、区）农机管理部门和乡镇政府的双重领导。
第三条 农机站以为农业生产、农民生活和农村建设提供综合服务为根本宗旨，坚持“以农为主，综合经营、有偿服务、增强活力”的办站方针，实行管理、服务、经营一体化的经营管理机制。农机站要加强计划管理、经营管理、劳动管理和设备管理。勤俭办站，合理使用人力、物力和财力。充分发挥农机效能，提高经济效益和社会效益。

第二章 机构人员
第四条 乡镇设立农机站由县（市、区）农机主管部门会同乡镇政府研究提出，报县（市、区）有关部门审核批准。
第五条 乡镇农机站依照国家确定的编制标准配备国家专业技术人员。经测算，达到3人及3人以上的乡镇，原则上应建立农机站。根据工作需要和经费条件，乡镇农机站可以自行招用服务人员。
第六条 农机站实行站长负责制。任免站长必须经县（市、区）农机主管部门商乡镇政府同意，报有关部门批准。
第七条 农机站开展业务活动及编内人员经费由国家事业费列支。不足部分可从经营服务创收等渠道解决。
第八条 农机站应具备以下条件：有健全的组织机构，有完善的规章制度和经营管理办法，有为农机化配套的服务项目和相应的设施。
第九条 农机站工作人员必须坚持四项基本原则，遵纪守法，掌握农机管理与服务的基本知识和技能。主要业务岗位要由有专业技术职称的人员担任。
通过建立健全人员培训业务考核、岗位规范、职称评定、技术等级晋升等措施，有效地保证并逐步提高农机站工作人员素质。

第三章 管理工作
第十条 农机站的管理任务是：
（一）贯彻落实党和政府关于农业机械化方针、政策，维护农机经营者的合法权益；
（二）规划指导全乡镇农机管理服务体系的建设工作，并做好农机服务组织及站办经济实体的经营管理和指导工作；
（三）组织签订农机作业合同并监督实施；
（四）引进、试验、示范、推广先进适用的农机化技术和新机具；
（五）机务技术管理，建立健全技术档案；
（六）做好农机维护和修理工作；
（七）实施农机安全生产监督管理和安全教育；
（八）做好农机财务管理和统计工作；
（九）负责农村用油的分配、管理、供应和节约工作；
（十）配合上级业务主管部门做好农机驾驶员，操作人员的培训工作；
（十一）根据需要，应承担的其他工作。

第四章 农机社会化服务
第十一条 农机站要组织农业机械，通过签订合同等形式为农户提供农田作业服务。同时，要利用自身的机械设备和技术优势，直接为用户提供各项机械作业等服务。
第十二条 农机站应为农村建设、农业开发、农田基本建设、农村商品流通、抗灾救灾、农田水利工程等做好服务工作。
第十三条 农机站要为农机经营者提供机具维修，零配件及油物料供应、机具租赁、代办业务、信息咨询等服务。
第十四条 农机站要根据社会需要和自身的技术、设备条件，拓宽服务领域，为工业、商业、建筑业、运输业、服务业等开展社会化服务。

第五章 农机综合经营
第十五条 农机站在做好农机管理和服务工作的同时，本着立足服务办实体、办好实体促服务、搞好服务促发展的原则，兴办各种经济实体。允许农机站发挥自身优势，打破行业界限，实行跨部门、跨所有制、跨行政区域经营。
第十六条 农机站兴办的各类企业和综合经营项目，是为了发展农机化事业，以服务农业为宗旨，谁举办、谁经营、谁受益，任何单位和个人不得平调其房地产、资金、设备、产品。农机站办的企业和综合经营项目，不得任意改变隶属关系。
第十七条 农机站兴办的各类企业和综合经营项目，要根据国家有关规定严格管理，建立健全规章制度，实行多种形式的经济责任制，自主经营、独立核算、自负盈亏。
第十八条 农机站的综合经营收入，主要用于发展农机化事业，扩大再生产，增强服务功能，部分用于奖励有突出贡献的人员和改善职工福利待遇。

第六章 附 则
第十九条 承担农机管理职能以及具有农机服务功能的乡镇农机技术服务中心，农机服务公司等亦可参照本办法有关规定执行。
第二十条 各省、自治区、直辖市可根据本办法，结合当地实际，制定实施细则。
第二十一条 本办法由农业部负责解释。
第二十二条 本办法自发布之日起施行。