科学技术部


关于印发《新农村建设科技示范（试点）实施方案》的通知


国科发农字〔2007〕66号



各省、自治区、直辖市、计划单列市科技厅（委、局），新疆生产建设兵团科技局：


　　为贯彻党中央、国务院关于社会主义新农村建设和新时期科技发展的方针、政策精神，落实科技部《新农村建设科技促进行动》和《关于“十一五”农村科技工作的指导意见》的总体部署，充分发挥科技在社会主义新农村建设中的示范导向作用，在深入调研和广泛征求意见的基础上，科技部研究制定了《新农村建设科技示范（试点）实施方案》（以下简称《方案》）。现将《方案》印发给你们，请结合本地实际组织实施。科技部将适时启动首批示范（试点）申报工作。
　　附件：新农村建设科技示范（试点）实施方案



科学技术部
二ＯＯ七年二月十二日


附件：
新农村建设科技示范（试点）实施方案

为贯彻党中央、国务院关于社会主义新农村建设和新时期科技发展的方针、政策精神，落实科技部《新农村建设科技促进行动》和《关于“十一五”农村科技工作的指导意见》的总体部署，充分发挥科技在社会主义新农村建设中的示范导向作用，特提出新农村建设科技示范（试点）实施方案。
一、总体思路和目标
围绕科技促进社会主义新农村建设，以“富民、惠民”为核心，以发展现代农业、提高产业综合生产能力为重点，统筹考虑农村生产发展、农民生活质量提高、农村生态和生活环境改善等，深化科技体制和机制创新，营造良好的发展环境，从村、乡镇、县（市、区）三个层次开展科技示范（试点），努力推动一批依靠科技创新建设社会主义新农村的示范。
“十一五”期间，重点引导建设300个新农村建设科技示范村（试点）、200个新农村建设科技示范乡镇（试点）、100个新农村建设科技示范县（市、区）（试点）；使示范（试点）区域科技进步贡献率、土地产出率、资源利用率、农民收入增长率等有较大幅度提高，现代农业技术体系建设加快，产业结构进一步优化，社区建设取得较大进步，农民素质和生活质量明显提高，致力实现科学发展和社会和谐。
二、基本原则
（一）以地方为主实施。各省（区、市）科技主管部门负责组织实施和具体管理，落实相关政策和资金投入；推动本区域内的新农村建设科技示范（试点）工作。科技部创造条件，营造环境，进行引导和推动。
（二）发挥农民主体作用。立足农民实际需求，尊重农民意愿，提高农民协作程度，激发农民对科技的多样化需求，不断增强农民应用科技的主动性和能动性，让农民享受科技带来的富民、惠民成果。
（三）坚持技术综合示范。发挥科技对发展生产、提高生活、改善生态等的全面引领和支撑作用，加强技术集成应用，提升创新服务能力，形成多种科技活动整体推动示范（试点）的格局。
（四）促进产学研结合。充分调动科研院所、大专院校、涉农企业、科技中介等各方面的积极性和创造性，明确示范（试点）的技术依托单位，支持以企业为主体、产学研结合为示范（试点）服务。优化农村科技创新环境，引导科研院所和大专院校的科技人才到示范（试点）一线创新创业。
（五）实行分类指导。综合考虑不同地理区位、自然条件、经济区域、文化背景等因素，从村、乡镇、县域三个层次，针对不同类型的特点，进行分类指导，因地制宜地开展示范（试点）。
三、重点任务和示范内容
（一）重点任务。
围绕新农村建设的总体要求，针对农村发展的迫切需要，重点推进以下任务。
1．加强科技成果转化，培育特色优势产业。以强化产业基础、增加农民收入为目标，以科技为载体，以“一村一品”、“一乡（镇）一业”或“一县一业”为重要内容，有针对性地引进、转化或开发先进适用技术成果，促进专业化发展，培育特色优势产业。支持有条件的地方发展循环经济，提高产业开发综合效益。
2．强化技术集成应用，引导现代农村社区发展。围绕农民急需解决的问题，有选择地加强饮用水安全和污水处理、农村生态环境整治、废弃物资源化和新能源利用、绿色建材和建筑、农村医疗卫生、村镇规划和综合功能提升等领域关键技术的集成应用，发展设施相对优良、环境相对优美、适应当地发展水平的农村社区。
3．建立农村科技服务平台，提升科技服务能力。坚持多元化方向，结合实际，引导专业技术经济合作组织等农村科技中介服务机构的发展，示范推广科技特派员、农业专家大院等新型科技服务模式，与科研院所和大专院校建立制度化的技术支持渠道，建设咨询服务专家队伍，引导科技人员深入农村一线，形成农村科技服务的长效机制。
4．运用现代信息技术，提高农村信息化水平。健全农村科技信息服务体系，搭建科技信息共享服务平台，为广大农民提供及时、有效、可靠的技术、政策和市场等信息服务，推进农村生产信息化，提高农民开拓市场的能力。加强农村社区信息化技术、社会事业管理信息化技术的应用，推进农民生活信息化。优化信息服务质量，丰富信息服务内容，提高基层科技管理部门信息化管理和服务水平。
5．培育新型农民，提高农村劳动者素质。重点开展面向农民的适用技术培训，支持有需求的地方开展职业技能培训，培养一批农村科技致富带头人、技术“二传手”、科技创业人才、科技经纪人等农村实用科技人才，大力普及科学知识，倡导健康、文明、和谐的生活方式，提高农村劳动者的科技文化素质。
（二）示范内容。
示范村（试点）、示范乡镇（试点）、示范县（市、区）（试点）分别重点实施以下内容。
1．科技示范村（试点）。加强新品种、新技术、新成果的应用，推进“科技入户”；加强农村生产和农民生活信息化技术的应用，推进“信息入户”；加强科技咨询指导和农民适用技术培训，推进“服务入户”。发展“一村一品”，促进特色产品或产业上水平、上规模。培养一批科技带头人，带动农民增收致富。有条件的地方，集成相关技术，发展村级社区。
2．科技示范乡镇（试点）。加强技术引进和扩散，发展“一乡（镇）一业”，引导特色优势产业规模扩大；有条件的地方，发展“一乡（镇）一基地”，开展绿色安全生产关键技术示范，推进农村生产专业化和标准化；发展“一乡（镇）一服务站”，培育农村科技中介服务组织、模式或平台，开展适合农民需要的科技与信息服务；依托现有资源，发展“一乡（镇）一课堂”，开展农民科技培训。通过技术的集成支持，发展生活功能较好的乡镇中心社区。
3．科技示范县（市、区）（试点）。发展现代农业，促进布局区域化、生产标准化、发展专业化、经营产业化和服务信息化；加强技术转化和创新，培育一个以上主导产业，带动产业结构的调整、布局的优化和规模的扩大，引导发展产业集群，壮大县域经济；建立健全多元化科技服务体系，构建科技信息共享服务平台，不断增强科技管理部门的信息管理和服务水平，提高科技公共服务能力；加强农民转移就业技术培训和职业技能培训，促进农村富余劳动力转移；发展产业基础较好、综合功能较完善的中心城镇社区，加快城镇化进程，统筹城镇和乡村的协调发展。
四、遴选要求
申报示范村（试点）、示范乡镇（试点）、示范县（市、区）（试点），应当具备以下基本要求。
1．围绕本地新农村建设的全面需求，提出了明确的科技发展目标、发展优先序、实施步骤和保障条件。
2．具有一定的地方特色、代表性和发展基础，发展经验在其所代表的类型内具有推广意义。
3．科技发展条件相对较好，科技工作特色明显，在经济和社会发展中作用和贡献较显著。
4．农民科技意识较强，科学素质较高，参与积极性高，具有较强的能动性。
5．所在县（市、区）党委政府高度重视，投入和政策措施有保障，形成了党政主要负责同志直接领导、科技主管部门具体协调和推动的工作机制。
6．制定了示范（试点）具体实施方案，明确了技术依托单位（大专院校、科研院所、有相当技术创新实力的企业和科技服务机构等，多学科、产学研结合的技术依托单位优先），方案切实可行，管理和运行机制规范。
7．示范（试点）要首先列入本省（区、市）新农村建设科技示范（试点）范围；示范县（市、区）（试点）的选择要与科技富民强县专项工作试点县（市、区）、科技进步考核先进县（市、区）、星火技术密集区和星火产业带等结合考虑。
8．所在省（区、市）必须制定本省（区、市）的新农村建设科技示范（试点）实施方案（附1），并配备开展示范（试点）所必须的经费和相应的政策措施。
9．严格落实中央有关社会主义新农村建设的方针和政策，特别是中央有关土地和环保的要求。
五、组织管理
（一）申报、评审和认定。
1．科技部从宏观层面做好示范（试点）工作的总体设计，发布年度申报通知，明确申报和管理的具体要求。
2．各省（区、市）科技主管部门负责组织申报，并确保申报材料的真实性和有效性。
3．申报单位为县（市、区）人民政府，并有明确的技术依托单位。申报单位需填写示范（试点）实施方案（附2）、新农村建设科技示范（试点）和技术依托单位合作方案（附3）。
4．由各省（区、市）科技主管部门负责组织专家，依据科技部新农村建设科技示范（试点）实施方案提出的要求，对各申报单位提交的实施方案进行公开、公平、公正地评审，并填写审核意见。负责编制推荐报告（说明组织申报、评审情况等）和示范（试点）申报名单汇总表（附4），连同本省（区、市）新农村建设科技示范（试点）实施方案（附1），示范村（试点）、示范乡镇（试点）和示范县（市、区）（试点）实施方案（附2），新农村建设科技示范（试点）和技术依托单位合作方案（附3），以及其他相关证明材料，报送科技部。
5．科技部组织专家，对各地申报的材料进行论证，择优认定“国家级新农村建设科技示范村（试点）”、“国家级新农村建设科技示范乡镇（试点）”或“国家级新农村建设科技示范县（市、区）（试点）”。
（二）实施、评估和验收。
1．科技部对示范（试点）进行宏观指导、动态评估和监督，并统一部署验收。
2．各省（区、市）科技主管部门负责本省（区、市）示范（试点）工作的组织实施和具体管理，落实配套支持经费，对示范（试点）进行年度评价，编制年度执行情况报告，确保示范（试点）目标的完成。
3．年度评价和动态评估的重点是任务落实、组织管理和经费投入等方面的情况。科技部每年公布评价或评估情况。评价或评估结果将作为确定相关涉农科技计划对有关省（区、市）下一年度支持力度的重要依据。
（三）实施周期和支持方式。
示范（试点）以五年计划为周期，“十一五”启动示范（试点）；通过验收后，认定为“国家级新农村科技示范村”、“国家级新农村建设科技示范乡镇”或“国家级新农村建设科技示范县（市、区）”。
科技部将集成科技资源，视各地组织实施和投入情况，择优支持一批新农村建设技术集成示范项目，项目实施期限原则为2-3年；项目完成后可根据需要继续申报相关示范项目，所申报的项目内容原则上不能重复；项目承担单位原则上以技术依托单位和示范（试点）相关单位联合为主。
六、主要措施
（一）加强组织领导。各地要高度重视，将新农村建设科技示范（试点）纳入议事日程。各省（区、市）及县（市、区）科技主管部门要根据科技部的组织管理要求，制定更为具体的管理措施；要加强组织协调，争取当地党委政府的支持；要加强部门联动，提供必要的人力、物力和财力保障。
（二）保障引导投入。省（区、市）科技主管部门要安排专项经费，县（市、区）科技主管部门要在党委政府及负责示范（试点）工作的党政主要负责同志的领导下设立专项资金，保障示范（试点）工作实施；要根据实际情况，加强资源的整合和集成，引导金融资金支持，带动企业和社会力量投入，形成多元化投入格局。科技部将在集成资源基础上，持续加大引导支持力度。
（三）重视经验总结。及时总结示范（试点）工作的典型经验和成功模式，并通过多种形式加强宣传、推介和推广，充分发挥其引导辐射作用。建立健全激励制度，对在示范（试点）工作中做出突出贡献的集体和个人予以表彰，营造科技促进新农村建设的良好氛围。

附：1. 省（区、市）新农村建设科技示范（试点）实施方案（编写提纲）
2. 新农村建设科技示范村（试点）、示范乡镇（试点）、示范县（市、区）（试点）实施方案（编写提纲）
3. 新农村建设科技示范（试点）和技术依托单位合作方案（编写提纲）
4. 新农村建设科技示范（试点）申报名单汇总表



附1：
省（区、市）新农村建设科技示范（试点）
实施方案（编写提纲）

实施方案应重点说明以下五个方面的情况，各地可结合实际增加相关内容，有关指标等内容可附表说明。
一、总体思路和目标
参照科技部示范（试点）实施方案的总体思路和目标编写，结合本地实际进一步细化相关内容。
二、实施内容
参照科技部示范（试点）实施方案的重点任务和示范内容编写，结合本地实际进一步细化相关内容和指标。
三、遴选要求
参照科技部示范（试点）实施方案的遴选要求编写，结合本地实际进一步细化相关内容。
四、组织管理
参照科技部示范（试点）实施方案的组织管理要求编写，要求细化、明确本省（区、市）开展新农村建设科技示范（试点）的申报程序、评价指标或规范、验收和管理办法。
五、配套政策、措施和投入
结合本地实际，提出切实可行的政策、措施，提出明确的资金来源和投入办法。





（省、区、市科技主管部门盖章）
二Ｏ 年 月 日

附2：


新农村建设科技示范村（试点）、示范乡镇（试点）、
示范县（市、区）（试点）实施方案
（编写提纲）

申报类型：
示范（试点）类型：
所在省（区、市） 地（市）
县（市、区） 乡镇 村
申报单位：
主要技术依托单位：
起止年限： 年 月 日至 年 月 日






年 月 日

填 报 说 明

一、申报类型是指新农村建设科技示范村（试点）、新农村建设科技示范乡镇（试点）、新农村建设科技示范县（市、区）（试点）三类。
二、示范（试点）类型的填写要体现所在区域地理和经济等方面的典型特征。地理特征主要指近郊、中远郊、远郊等距离城市的区位和平原、河谷、丘陵、山区等自然地理区域。经济特征主要指所在区域的主要产业类型。
三、申报单位为所在县（市、区）人民政府。
四、申报过程中所涉及的相关数据均应为当年或上一年度相关数据。
五、所有栏目原则上均应填写，空格不够可加页，数值栏目一律取整数。
六、按照规范的用语表述。


一、申报县（市、区）、乡镇或村基本情况
申报县（市、区）、乡镇或村名称
开展示范（试点）的主要技术依托单位
是否为本省（区、市）科技示范（试点）单位
是否为其他省部级以上示范或试点单位。请注明。
GDP（亿元）
产业结构比例（%）
人口数（万人） 总人口数 农民人均纯收入（元/人）
农业人口
其他需要说明的基本情况，请参照科技部示范（试点）实施方案的相关要求填写。不超过600字。可附页。

二、概述（包括意义和必要性，工作基础和优势、总体目标和任务，预期效果等）
三、具体任务内容和指标（以科技部示范（试点）实施方案提出的重点任务和示范内容为主、结合本地实际情况提出，注重说明科技如何发挥作用并提出明确的技术指标)
四、效益分析
五、组织实施及保障措施（提出切实可行的政策、措施和明确的资金来源和投入办法）
六、进度安排（按项目的阶段目标分年度描述）
七、经费预算
八、省（区、市）科技主管部门审核意见
（公 章） 年 月 日
联系人 电话
附3：

新农村建设科技示范（试点）和技术依托单位
合作方案（编写提纲）


所在县（市、区）科技主管部门（盖章）：



所在村民委员会或乡镇人民政府（盖章）：
（申报示范县（市、区）（试点）不必填写）


所在县（市、区）人民政府（盖章）：



主要技术依托单位（盖章）：

一、合作目标
主要说明开展新农村建设科技示范（试点）工作需要完成的总体任务和达到的总体目标。
二、合作内容
针对开展新农村建设科技示范（试点）工作的具体任务内容和指标，明确在哪些方面开展合作。
三、合作机制
明确合作的方式和机制。
四、经费配置
明确所在县（市、区）科技主管部门、所在村民委员会或政府、技术依托单位等所应承担的任务，以及与任务相当的经费配置。特别需要说明对可能争取到的上级科技引导经费的配置方式。
五、其他
说明在合作中可能涉及的其他方面的约定。
注：该合作方案应尽可能详实、务实；应符合国家有关政策和科技管理规定；合作方案的制定情况将作为认定新农村建设科技示范（试点）的重要依据。







附4：
省（区、市）新农村建设科技示范（试点）申报名单汇总表1
县（市、区）、乡镇、村名称 示范（试点）类型 主要技术依托单位 是否为本省科技示范（试点） 是否为其他省部级试点示范 备注2
县（市、区）



乡镇



村



注：1. 此表由省（区、市）科技行政主管部门填写，加盖公章；
2. 如是国家科技富民强县专项工作试点县（市、区）和科技进步考核先进县（市、区），请在备注栏注明。



上海市人大常委会


上海市住宅物业管理规定

上海市人民代表大会常务委员会公告第四十号

　　《上海市住宅物业管理规定》已由上海市第十二届人民代表大会常务委员会第十四次会议于2004年8月19日通过，现予公布，自2004年11月1日起施行。

　　上海市人民代表大会常务委员会2004年8月19日




　　第一章总则

　　第一条为了规范住宅物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和其他有关法律、行政法规，结合本市实际情况，制定本规定。

　　第二条本市行政区域内住宅物业管理、使用及其监督管理，适用本规定。

　　第三条本规定所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指住宅区内的业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　本规定所称业主，是指房屋的所有权人。

　　本规定所称使用人，是指房屋的承租人和实际使用人。

　　本规定所称物业管理企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业服务的企业。

　　第四条上海市房屋土地资源管理局（以下简称市房地资源局）负责全市物业管理的监督管理工作；区（县）房地产管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理工作。

　　有关行政管理部门按照各自职责，协同实施本规定。

　　街道办事处（乡镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设之间的关系。

　　第二章业主及业主大会

　　第五条新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域。但该住宅区内已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域。

　　建设单位在申请办理住宅建设工程规划许可证的同时，应当向区（县）房地产管理部门提出划分物业管理区域的要求。区（县）房地产管理部门应当按照本条第一款的规定划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。

　　尚未划分或者需要调整物业管理区域的，区（县）房地产管理部门应当会同街道办事处（乡镇人民政府），按照本条第一款的规定，结合当地居（村）民委员会的布局划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。

　　第六条业主在物业管理中，除享有国务院《物业管理条例》规定的权利外，还有权提议召开首次业主大会会议，有权推选业主代表，并享有被推选权。

　　业主在物业管理中，应当履行国务院《物业管理条例》规定的义务。

　　业主应当通过建设单位、物业管理企业或者直接向业主委员会提供联系地址、通讯方式。

　　第七条业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。

　　一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。

　　第八条物业管理区域符合本规定第七条第二款所列条件之一的，建设单位应当书面报告区（县）房地产管理部门，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间、已筹集的专项维修资金清册等文件资料；建设单位未及时书面报告的，业主可以向区（县）房地产管理部门提出成立业主大会的书面要求。

　　区（县）房地产管理部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后，应当和街道办事处（乡镇人民政府）组织业主推荐产生业主大会筹备组（以下简称筹备组）成员。

　　筹备组由业主代表组成，其成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告。

　　筹备组自成立之日起三十日内，在区（县）房地产管理部门和街道办事处（乡镇人民政府）指导下，应当召开首次业主大会会议。

　　第九条业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的住宅套数计算，每套计一票。住宅区内的非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的物业建筑面积计算，每满一百平方米计一票；不足一百平方米有单独房地产权证书的，可与其他业主合并计票，每满一百平方米计一票。单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的百分之三十。

　　首次业主大会会议通过的议事规则，应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权的确定方法、业主小组的设立、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

　　第十条业主大会除履行国务院《物业管理条例》规定的职责外，还可以决定业主委员会的工作经费、撤销业主小组不适当的决定。

　　第十一条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。采用集体讨论形式的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议，也可以由业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会议。业主大会会议以业主代表参加的形式召开的，到会业主代表应当能够代表物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主。

　　业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。

　　召开业主大会会议，筹备组或者业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在地区（县）房地产管理部门和居（村）民委员会，邀请区（县）房地产管理部门和居（村）民委员会派代表参加，并认真听取区（县）房地产管理部门和居（村）民委员会的意见、建议。

　　第十二条首次业主大会会议选举产生业主委员会。业主委员会成员应当符合国务院《物业管理条例》规定的条件。

　　业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行职责。

　　第十三条业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列文件向区（县）房地产管理部门备案：（一）业主大会会议记录和会议决定；（二）业主大会议事规则；（三）业主公约；（四）业主委员会成员的名单和基本情况。

　　区（县）房地产管理部门对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

　　业主委员会备案的有关内容发生变更的，应当按照本条规定重新备案。

　　第十四条业主委员会任期为三年到五年。

　　业主委员会任期届满的两个月前，应当书面报告区（县）房地产管理部门。区（县）房地产管理部门和街道办事处（乡镇人民政府）应当按照本规定第八条指导成立换届改选小组，指导召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

　　业主大会会议选举产生新一届业主委员会之日起十日内，原业主委员会应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。

　　第十五条同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元、楼层的全体业主组成。

　　业主小组履行下列职责：（一）讨论业主大会拟讨论的事项；（二）推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿。

　　业主小组会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

　　第十六条两个或者两个以上物业管理区域共用非市政道路或者其他配套设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。业主委员会联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）、区（县）房地产管理部门、相关物业管理区域的业主委员会、居（村）民委员会、物业管理企业派员参加。

　　业主委员会联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）、区（县）房地产管理部门组织召开。

　　第三章物业管理服务

　　第十七条在业主、业主大会选聘物业管理企业前，建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业，提供前期物业服务。但是，投标人少于三个或者物业管理区域的建筑面积不超过五万平方米的，经物业所在地的区（县）房地产管理部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　第十八条建设单位签订物业管理区域内首份房屋销售合同前，应当参照市房地资源局制作的示范文本，制定业主临时公约和房屋使用说明书，作为房屋销售合同的附件。

　　业主临时公约应当对物业的使用和维护管理、业主义务、违反业主临时公约应当承担的责任等事项作出规定，但不得与法律、法规、规章相抵触，不得侵害物业买受人的合法权益。业主临时公约应当报区（县）房地产管理部门备案。

　　房屋使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备，详细的房屋结构图（注明房屋承重结构），不得占用、移装的共用部位、共同设备，以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。

　　建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图，并在房屋交接书中列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备。

　　建设单位不得将物业共用部分的所有权或者使用权单独转让。

　　第十九条建设单位应当按照市人民政府规定的标准在物业管理区域内配置物业管理企业用房和业主委员会用房（以下合称物业管理用房），并在业主大会成立后无偿移交给业主大会。

　　建设单位申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时，应当提交物业管理用房设置的室号、面积等相关资料。市房地资源局、区（县）房地产管理部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业管理用房室号。

　　第二十条物业管理区域内的下列配套设施设备归全体业主所有：（一）物业管理用房；（二）门卫房、电话间、监控室、地面架空层、共用走廊；（三）物业管理区域内按规划配建的非机动车车库；（四）物业管理区域内的公共绿化、道路、场地；（五）建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业；（六）其他依法归全体业主所有的设施设备。

　　建设单位申请房屋所有权初始登记时，应当提出前款规定的配套设施设备登记申请，由房地产登记机构在房地产登记册上予以记载，但不颁发房地产权证书。

　　第二十一条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务合同可以约定下列服务事项：（一）物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护；（二）公共绿化的维护；（三）公共区域的保洁；（四）公共区域的秩序维护；（五）车辆的停放管理；（六）物业使用中对禁止性行为的管理措施；（七）物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理；（八）物业档案资料的保管；（九）业主大会或者业主委托的其他物业服务事项。

　　物业管理企业可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业，但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托给他人。

　　第二十二条物业管理企业提供物业服务，应当遵守下列规定：（一）符合国家和本市规定的技术标准、规范；（二）及时向业主、使用人告知安全合理使用物业的注意事项；（三）定期听取业主的意见和建议，改进和完善服务；（四）配合居（村）民委员会做好社区管理相关工作。

　　物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。

　　物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，不得侵害业主的合法权益，不得妨碍国家机关工作人员依法执行职务。

　　第二十三条物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则。

　　物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。执行指导价的范围，按照市人民政府的规定执行。

　　物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。

　　物业管理企业应当在物业管理区域内书面公布物业服务项目及其收费标准。

　　第二十四条前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。

　　出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。

　　第二十五条利用物业共用部分获取的收益，归共同拥有该物业的业主所有，主要补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。

　　第四章物业的使用与维护

　　第二十六条禁止下列损害公共利益的行为：（一）损坏房屋承重结构；（二）违法搭建建筑物、构筑物；（三）破坏房屋外貌；（四）擅自改建、占用物业共用部分；（五）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；（六）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品；（七）排放有毒、有害物质；（八）发出超过规定标准的噪声；（九）法律、法规和规章禁止的其他行为。

　　第二十七条业主、使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。

　　业主、使用人装饰装修房屋，应当遵守国家和本市的规定以及业主临时公约、业主公约。

　　第二十八条业主、使用人应当按照规划管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。

　　第二十九条物业管理企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本市有关规定以及业主临时公约、业主公约行为的，应当依据有关规定或者业主临时公约、业主公约予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在二十四小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。

　　第三十条车辆在全体共用部分的停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的，参照物价部门的规定确定收费标准。业主大会成立前，车辆在物业管理区域内停放的，其收费标准应当按照物价部门的规定执行。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业管理企业另行签订保管合同。

　　公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内停放，不得收费。

　　物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。

　　第三十一条物业管理区域内的机动车停车场（库），应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。

　　第三十二条新建商品住宅、公有住宅以及住宅区内的非住宅物业出售时，物业出售人和买受人应当按照国家和本市的规定交纳专项维修资金。专项维修资金应当用于物业的共用部分的维修、更新和改造，不得挪作他用。

　　第三十三条专项维修资金应当存入银行专户，按幢立账、按户核算。

　　业主委员会或者业主大会委托的物业管理企业每半年至少公布一次专项维修资金的收支情况，接受业主的监督。

　　第三十四条物业维修、更新、改造和养护的费用，按照下列规定承担：（一）专有部分的所需费用，由拥有专有部分的业主承担；（二）部分共用部分的所需费用，由拥有部分共用部分业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担；（三）全体共用部分的所需费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担。

　　按照本规定设立专项维修资金的，部分共用部分、全体共用部分的维修、更新和改造费用在专项维修资金中列支。但物业的共用部分属于人为损坏的，费用应当由责任人承担。

　　第三十五条单幢房屋的共同部分，其维修、更新、改造和养护由该幢业主决定。涉及房屋大修或者专项维修、更新、改造的，应当经该幢房屋全体业主所持投票权三分之二以上同意，且不得与业主大会对全体共用部分作出的决定相抵触；其他决定事项，应当经该幢房屋全体业主所持投票权二分之一以上同意。单幢房屋的业主投票权确定方法和单个业主所持投票权最高限额，按照本规定第九条执行。

　　第三十六条机动车停车场（库）的维修、养护费用由其所有人承担。机动车停车场（库）的专项维修资金按照物业管理专项维修资金标准交纳，纳入业主大会的专项维修资金账户管理，单独核算。

　　第三十七条物业存在安全隐患或者被鉴定为危险房屋，可能危及公共利益或者他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，可以由物业管理企业报经业主大会同意或者直接按照业主公约的约定，代为维修养护或者采取应急防范措施，费用由责任人承担。

　　发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时，物业管理企业应当立即组织维修、更新或者采取应急防范措施，并及时通知业主委员会，维修费用由相关责任人承担。

　　物业应当定期维修养护。物业出现国家和本市规定的必须维修养护的情形时，业主或者物业管理企业应当及时履行维修养护义务。经区（县）房地产管理部门督促限期改正，仍未进行维修养护的，由区（县）房地产管理部门组织代为实施，费用由相关责任人承担。

　　第五章法律责任

　　第三十八条违反本规定的行为，法律、行政法规或者本市其他法规有处罚规定的，依照有关法律、法规的规定处理。

　　第三十九条业主、使用人违反本规定或者业主临时公约、业主公约，有损坏房屋承重结构、擅自改变物业使用性质等行为，损害其他业主、使用人合法权利的，业主委员会应当予以劝阻、制止；相关业主、使用人可以依法向人民法院提起民事诉讼。

　　第四十条建设单位违反本规定第八条第一款规定，未将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面报告区（县）房地产管理部门，或者未按照规定提供有关资料的，由区（县）房地产管理部门责令限期改正，可处一万元以上十万元以下的罚款。

　　建设单位违反本规定第三十二条规定，未按规定交纳专项维修资金的，由市房地资源局或者区（县）房地产管理部门责令限期改正，可处应交专项维修资金数额一倍以下的罚款。

　　第四十一条违反本规定第二十六条第一项规定，损坏房屋承重结构的，由区（县）房地产管理部门责令立即改正，恢复原状，可处一万元以上十万元以下的罚款；情节严重的，可处十万元以上二十万元以下的罚款。

　　违反本规定第二十六条第三项、第四项、第五项规定，破坏房屋外貌，擅自改建、占用物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备的，由区（县）房地产管理部门责令改正，恢复原状，可处一千元以上一万元以下的罚款；情节严重的，可处一万元以上十万元以下的罚款。

　　第四十二条违反本规定第二十六条第二项规定，违法搭建建筑物、构筑物的，由区（县）房地产管理部门责令限期拆除，可处一万元以上十万元以下的罚款；当事人逾期未拆除的，区（县）房地产管理部门可以申请区（县）人民政府组织强制拆除。

　　对正在实施违法搭建建筑物、构筑物的，区（县）房地产管理部门应当责令立即停止施工，可以暂扣施工工具、材料；拒不改正的，可以组织代为改正，代为改正的费用由当事人承担。

　　附有违法建筑并结构相连的房屋，房地产登记机构不予办理房地产转移、抵押登记。

　　第四十三条业主、使用人违反本规定第二十八条规定，擅自改变物业使用性质的，由区（县）房地产管理部门责令限期改正，恢复原状，可处一万元以上五万元以下的罚款。

　　第四十四条物业管理企业违反本规定第二十九条规定，对业主、使用人的违法行为未予以劝阻、制止或者未在规定时间内报告有关行政管理部门的，由区（县）房地产管理部门责令改正，可处一千元以上一万元以下的罚款。

　　第四十五条当事人对市房地资源局、区（县）房地产管理部门以及其他有关行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依照《中华人民共和国行政复议法》或者《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。

　　当事人对具体行政行为逾期不申请复议，不提起诉讼，又不履行的，作出具体行政行为的行政管理部门可以依法申请人民法院强制执行。

　　第四十六条市房地资源局、区（县）房地产管理部门以及其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第六章附则

　　第四十七条本规定中有关专业用语的含义：（一）专有部分，是指在构造上及利用上具有独立性，由单个业主独立使用、处分的物业部位。

　　（二）部分共用部分，是指由部分业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等部分。

　　（三）全体共用部分，是指由全体业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等部分。

　　第四十八条非住宅物业管理和未选聘物业管理企业提供物业服务的住宅物业的管理，参照本规定执行。

　　第四十九条本规定自2004年11月1日起施行。1997年5月28日上海市第十届人民代表大会常务委员会第三十六次会议通过的《上海市居住物业管理条例》同时废止。