天津市人民政府


批转市房管局市建委市规划和国土资源局市物价局拟定的天津市定向销售经济适用住房管理办法的通知
　　津政发〔2005〕013号

　　各区、县人民政府，各委、局，各直属单位：

　　市人民政府领导同志同意市房管局、市建委、市规划和国土资源局、市物价局拟定的《天津市定向销售经济适用住房管理办法》，现转发给你们，望遵照执行。

　　　　　　　　　　　　　　　二○○五年二月二十七日

　　　　　 天津市定向销售经济适用住房管理办法

　　第一条为加快解决中低收入拆迁居民的住房安置问题，做好对拆迁居民定向销售经济适用住房管理工作，按照《建设部、国家发展改革委、国土资源部、人民银行关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》(建住房〔2004〕77号)精神，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条本办法适用于由市人民政府在市中心城区(外环线以内)按照带规划条件和户型标准、带开工竣工和入住时间、带销售对象、带销售平均价格和最高价格条件招标建设的，向符合条件的拆迁居民定向销售经济适用住房的销售管理。

　　第三条市房管局负责全市经济适用住房销售管理工作，区房管局负责本区经济适用住房申请人的资格审查工作。

　　市建委、市规划和国土资源局、市物价局、市审计局、市监察局根据职责分工，协助做好经济适用住房的销售管理工作。

　　第四条购买经济适用住房家庭须同时具备以下条件：

　　(一)具有本市中心城区非农业户籍，所居住房屋于2004年1月1日以后拆迁的；

　　(二)家庭上年收入低于市统计局公布的城镇单位从业人员人均劳动报酬2倍的(具体收入线标准由市房管局定期向社会发布)；

　　(三)拆迁户实行货币安置，原则上平房拆迁补偿安置费低于10万元、楼房低于18万元，且他处无住房的。

　　住房拆迁日期和拆迁补偿安置费金额以《天津市房屋拆迁补偿安置协议书》为依据。

　　第五条符合经济适用住房购买条件的拆迁家庭每户只允许购买一套经济适用住房。

　　第六条经济适用住房开发单位应根据经济适用住房项目招投标时中标的平均销售价格和最高销售价格，安排楼层、朝向差价，按门栋制定平均销售价格，并报市物价局审核。经审核符合规定的，由市物价局制发核准通知。

　　第七条经济适用住房开发单位办理经济适用住房销售许可证时，须提供市建委核发的经济适用住房建设投资计划、国有土地使用证或建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、经市物价局核准的按门栋制定的平均销售价格及销售方案、公用基础设施配套证明和其他所规定要件。要件齐全的，由市房管局为其核发经济适用住房销售许可证，并在市房地产综合信息网上发布。房屋销售价格一经公布，销售单位不得提高售价。

　　第八条经济适用住房坐落地址、面积、房型等情况以及经济适用住房销售政策和销售价格，由市房管局会同市建委、市规划和国土资源局、市物价局通过媒体逐批向社会公布。经济适用住房销售单位应严格按照本办法规定的内容做好销售宣传工作。区房管局会同区拆迁办组织拆迁单位，在拆迁现场或相关街道办事处将经济适用住房销售政策及房源情况进行告示。

　　第九条申请审批程序：

　　(一)申请

　　经济适用住房申请购买人由户主或户主委托具有完全民事行为能力的家庭成员，持以下要件的原件和复印件向拆迁房屋坐落区房管局提出申请：

　　1.本人身份证；

　　2.家庭户口簿；

　　3.家庭上年收入证明。申请人或家庭成员有工作单位的，年收入证明由所在单位出具；离退休人员纳入养老保险社会统筹的，凭上一年银行养老金领取单据证明其收入，未纳入养老保险社会统筹的，由离退休金发放单位出具其年收入证明；凡不能提供工作单位收入证明的，由其所在街道办事处比照居民申请城镇最低生活保障待遇中收入核定方法开具证明；

　　4.申请人与拆迁单位签定的《天津市房屋拆迁补偿安置协议书》。

　　“拆迁协议”已交回房屋拆迁单位的，拆迁单位应向申请人提供“拆迁协议”复印件，并在复印件上注明“与原件核对无误”字样和加盖拆迁单位公章。

　　(二)公示

　　区房管局对要件原件进行审验，并与相关复印件核对，审核无误的，由申请人填写《天津市定向购买经济适用住房申请审核表》，并将申请人家庭人口、收入、住房等情况在拆迁现场或所在街道办事处公示栏进行公示，公示期为10日。

　　(三)审核

　　经公示，对申请人相关情况无异议的，由区房管局在《天津市定向购买经济适用住房申请审核表》上签署意见，并向申请人开具《天津市定向购买经济适用住房证明》(以下简称《购房证明》)，《购房证明》只限本人使用，且每个证明只能购买一套经济适用住房。同时，在《天津市房屋拆迁补偿安置协议书》中注明“已申请经济适用住房”字样。对公示情况有异议的，由区房管局会同有关部门在5日内进行核实。对经核实不符合申请条件的，由区房管局书面通知申请人。

　　区房管局应在每月10日前将上月本区开具《购房证明》情况报送市房管局，市房管局应定期对资格审查情况进行检查监督。

　　第十条申请人自《购房证明》开具之日起6个月内，持该证明、本人身份证及复印件到经济适用住房销售单位购买经济适用住房。销售单位应查验购买人相关证件，经济适用住房购买人姓名须与本人所持《购房证明》中申请人姓名相一致，对不一致的，应拒绝向其出售经济适用住房。

　　第十一条经济适用住房销售单位应与购房人签定《天津市经济适用住房买卖合同》，在与其签订合同时收回购房人所持《购房证明》并留存备查。经济适用住房开发单位应在经济适用住房买卖合同签订之日起30日内到区房管局办理买卖合同备案。经济适用住房实行网上销售，并进行注记，以备核查。

　　第十二条经济适用住房销售单位应严格按照市物价局核定的销售价格销售经济适用住房，并在每月10日前将销售情况报市房管局。市房管局每月将上月经济适用住房销售信息汇总反馈市建委、市物价局。市建委、市房管局、市物价局等有关部门按照各自职责定期派员对经济适用住房销售情况进行监督检查。

　　第十三条居民购买经济适用住房后，应当按照规定办理权属登记。房屋权属登记部门应在办理经济适用住房权属登记时，与网上销售明细进行核对，核对无误的，方能办理权属登记，并分别注明“经济适用住房”字样和准许转让日期。

　　第十四条购买人在取得经济适用住房房屋所有权证5年后方可上市出售，出售后不得再行购买经济适用住房。

　　第十五条经济适用住房建设、销售和价格主管部门应公布举报电话，受理群众投诉。对举报内容要及时组织调查，认真查处。

　　第十六条经济适用住房销售单位应严格按照规定的销售价格和销售对象销售经济适用住房，对擅自提高或不执行经济适用住房销售价格的行为，由价格主管部门依法进行处罚。对擅自向未取得资格的家庭出售经济适用住房的销售单位，由市房管局责令销售单位限期收回；不能收回的，由开发销售单位补缴同地段经济适用住房与商品房价格差价，并对其违规行为进行处罚。根据需要，经济适用住房销售管理部门可提请审计部门或委托会计事务所对开发销售单位销售经济适用住房情况实施审查。

　　第十七条经济适用住房销售管理部门和相关单位应严格按照规定做好申请人资格审查、经济适用住房销售管理等工作，对在销售管理工作中玩忽职守、滥用职权、弄虚作假的管理部门、单位责任人，由有关部门依法严肃处理。对出具假证明的单位，由市房管局提请有关部门追究相关责任人的责任。

　　监察部门对负责经济适用住房销售行政管理工作的相关部门实施监察。

　　第十八条对隐瞒家庭收入和住房条件，或采取其他手段骗购经济适用住房的，由市房管局会同市建委、市物价局等部门追回已购经济适用住房，或者由购买人按市场价格补足房款，并提请其所在单位给予行政处分。对拒不腾房、不补交房款的，经济适用住房销售管理部门可申请人民法院强制执行。

　　第十九条本办法自发布之日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　天津市房地产管理局

　　　　　　　　　　　　　　天津市建设管理委员会

　　　　　　　　　　　　　　天津市规划和国土资源局

　　　　　　　　　　　　　　天津市物价局

　　　　　　　　　　　　　　二○○四年十二月二十七日


略论宪法的最高法律效力


宪法是国家的根本法，具有最高的法律效力。初看这似乎是一个很理所当然的问题，但是，我们也不得不看到，宪法有时在扮演着十分无奈的角色，变得是什么都管却什么都管不着。于是就有人认为，违反宪法不是违法，无须受到法律惩罚。有的法院对涉及宪法的诉讼以没有可以适用的法律而不予立案。因此，宪法的最高法律效力问题不仅仅是一个宪法理论问题，更是一个实际问题。宪法在我国应该居于所有法律法规的顶峰位置，应该起到根本性的作用。
所谓法律效力，是指法律所具有的拘束力和强制力。法律是统治阶级的工具，是统治阶级用来维护其在经济上和政治上的地位的工具。作为国家根本法的宪法，应该与其他法律一样具有法律效力，即具有拘束力和强制力，而且这种拘束力和强制力应该比其他法律更为强烈，应该具有最高的法律效力。违反宪法的行为是地地道道的违法，应该受到法律的追究。在世界上许多国家的宪法中，都规定了宪法是国家的根本法、基本法、最高法或最高法规等，并用专门的条文或专章规定宪法的最高法律效力的性质。我国1982年宪法在序言中明确规定“本宪法以法律的形式确认了中国各族人民奋斗的成果，规定了国家的根本制度和根本任务，是国家的根本法，具有最高的法律效力。全国各族人民、一切国家机关和武装力量、各政党和各社会团体、各企业事业组织，都必须以宪法为根本的活动准则，并且负有维护宪法尊严、保证宪法实施的职责。” 宪法的根本法的性质就要求，一切法律和所有宪法关系的主体的行为首先必须符合宪法的规定[1]。
我国宪法与一般法律比较起来，具有以下一些特点：一、宪法规定国家的根本制度和根本任务，规定国家生活各方面的根本性的问题，而一般法律只是规定国家生活某一方面的问题，比如刑法和民法。二、宪法具有最高的法律效力。宪法是其他法律制定的根据，是全国各族人民、一切国家机关和武装力量、各政党和社会团体、各企业事业组织的根本的活动准则。三、宪法具有严格的制定和修改程序。如宪法第六十四条规定“宪法的修改，由全国人民代表大会常务委员会或五分之一以上的全国人民代表大会代表提议，并由全国人民代表大会以全体代表的三分之二以上的多数通过”。而法律的修改只须全国人民代表大会全体代表过半数通过即可。四、宪法集中地概括表现了国家的立法精神和法制原则，是所有一般法律和规范性文件的法律基础。一般法律只是从某一方面反映立法精神和法制原则。所有这些都是宪法作为根本法所独具的，一般的法律是不可能具有的。宪法的这些特点，决定了它的法律效力是最高的。
宪法具有最高的法律效力，具体说来包括以下两个方面。一方面，宪法是立法工作的法律基础，是制定一般法律的依据。例如我国《刑法》和《民法通则》都明确规定，它们是以宪法为根据制定的。另一方面，一般法律必须符合宪法的精神和内容，不能和宪法的规定相抵触，否则就没有法律效力，应该废除或修改。宪法不仅具有最高的法律效力，而且应当具有最直接的法律效力。由于宪法规定了国家生活各方面的根本性的问题，因此，它的直接法律效力无论从其内容还是适用的对象上讲，都应当比其他一般法律更具有广泛性。但是，在现实生活中，宪法所具有的直接的法律效力往往被否定，宪法只是一种摆设。
宪法的直接法律效力在司法实践中被否定，主要原因是宪法规范比较原则化。但是，宪法的直接法律效力客观上是具备的。宪法的直接法律效力主要体现在以下方面：一、宪法的各项规定是一切国家机关和公民活动的直接法律依据。如有关自治区的设立及自治区法律的制定等。二、宪法对一切国家机关和公民具有直接法律上的约束力。如宪法第九条中规定“禁止任何组织或者个人用任何手段侵占或者破坏自然资源”，第十五条第二款规定“禁止任何组织或者个人扰乱社会经济秩序，破坏国家经济计划”。三、宪法规定的国家机关的权限和职责、公民的基本权利和义务。尽管在有关法律中也有同样的规定，但从法律依据上来说，它们直接来源于宪法。如选举法中关于年满十八周岁的公民的选举权和被选举权，就是直接来源于宪法的规定。这些都直接说明，宪法的直接法律效力不可否定，如果否定宪法的直接法律效力，那么就会使宪法的各项规定，例如公民的基本权利和自由，失去应有的宪法保障。当然，要保证宪法的最高法律效力和直接法律效力，必须使宪法具有严格的法律形式，使宪法具有规范性、完备性、科学性和稳定性的特征。
要发挥宪法的最高法律效力，必须要在实际生活中保证其贯彻执行，否则，宪法只能成为一纸空文。因此，保证宪法的遵守和执行，法律保障是十分重要的。
加强实施宪法的法律保障，首先要保证在立法工作中能贯彻宪法的有关精神。我们知道，如果没有具体的立法使宪法的原则规定具体化，那么宪法真正会成为“空头宪法”。因为它无法对某些犯罪行为进行惩处。因此，需要根据宪法的规定进行相应的具体立法，如《刑法》、《民法通则》、《合同法》等具体法律的立法工作。其次，在立法工作中要保证一切法律及规范性文件都必须符合宪法的精神和原则，不得与宪法相抵触。我国现在已经有的大量法律、地方性法规和部门的规范性文件中，应该肯定，大多数是宪法所规定的法律精神和法制原则的，但是也有一些是与宪法精神相违背的。如2001年7月3日人事部、公安部联合发布的《公安机关录用人民警察体检项目和标准》中规定要成为警察“男性身高一般不低于170厘米，女性身高一般不低于160厘米，南方部分地区，经省、自治区、直辖市公安厅（局）商录用主管机关同意，男性身高可放宽至168厘米，女性身高可放宽至158厘米”这个规范性文件就违反了《宪法》第三十三条关于中华人民共和国在法律面前人人平等的规定，带有明显的身高歧视。这个规范性文件实质上已经否定了宪法的最高法律效力。
同时，为了保证宪法的实施，实现宪法的最高法律效力，还必须发挥人民法院和人民检察院等司法机关以及其他有关机关的作用。我国《人民检察院组织法》规定，人民检察院是国家的法律监督机关，同时还规定人民检察院负有教育公民自觉遵守宪法和法律的责任。因此，人民检察院在保证宪法的实施，维护社会主义法制方面，负有重要责任。人民法院在运用刑民事法律法规审理具体案件中，对维护我国宪法规定的社会制度以及公民的基本权利和自由，并通过它的全部活动教育公民自觉地遵守宪法的规定方面，同样起着十分重要的作用。但是，法院在审理具体案件时能否以宪法规范为依据，却一直存在着争议。在刑事案件的审理中，由于宪法未明确规定如何论罪科刑的问题，因此，在刑事审判中单独援引宪法条文作为论罪科刑的依据，确实是行不通的。而在民事案件中涉及到宪法所规定的权利义务受到侵害而直接援引宪法条文，应当是可行的。但是，我国宪法在司法实践中一直是被当成“法宝”高高祭起，法院在遇到涉及宪法权利的案件时往往讳莫如深,甚至一些法院拒绝受理。在具体实践中，宪法没有作为法院裁判案件的直接法律依据，从新中国成立至今，我国各级法院在审理案件过程中只引用基本法律、行政法规、司法解释、地方法规及自
治条例和单行条例作为判案的法律依据，而没有将宪法作为直接的法律依据在法律依据在法律文书中援引[2]。由于对宪法的直接法律效力认识不足，我们选择了适用法律而虚置宪法，造成了“以法凌宪”的现象。在今天看来，这是一个完全错误，有悖法治基本原则的选择。这一选择是法院主动作出的，表现为：最高人民法院1955年在《最高人民法院关于在刑事判决中不宜援引宪法作论罪科刑的依据的复函》中认为，宪法是“我国国家的根本法，也是一切法律的‘母法’”，但“对刑事方面，它并不规定如何论罪科刑的问题”，因此，“在刑事判决中，宪法不宜引为论罪科刑的依据。”1986年最高人民法院在《关于人民法院制作法律文书应如何引用法律规范性文件的批复》中，也将宪法排除在可以引用的范围之外。虽然有人认为，1955年“复函”仅仅说明宪法不能论罪科刑，不能由此得出宪法不能在法院适用的结论，[6]（21页）但是，这仅是逻辑推论。1986年“批复”则更为明确，无论刑事还是民事判决，宪法均被排除在引用的范围外，而事实上：除了宪法中有关选举的规范外，[6](154-158页)各级法院数十年来在所有审判活动中均未适用宪法。这意味着法院在裁决中的分析论证过程也不以宪法的规定或宪政理论作为立论的依据。我国宪法虽?
凰凳枪?业母?痉?但实际上是处于可有可无的尴尬境地，就是在大张旗鼓的送法下乡的活动中也基本上看不到宪法的身影。值得欣慰的是，中国宪法的司法化的进程随着堪称中国宪法第一案的山东高级法院对齐玉苓的终审判决而向前迈进了一大步。我国宪法的最高法律效力，直接法律效力在司法审判实践中已经撩开了一线面纱。因此，宪法制定后，需要有一定的国家机关从各方面去保证它的遵守和执行，对违反宪法的行为坚决进行严肃处理，必要时给予法律效力。宪法至上，宪法是根本法只能变成欺骗公民的口号。同时，也会降低一般法律的效力，因为根本法都保护不了的利益，一般法律还能有多大的作为？
为了维护宪法的根本法的地位，发挥其最高的直接的法律效力，就应该明确宪法在诉讼中的地位，让其真正以法的面目出现，而不是以宣言或者口号的形式出现。宪法的最高法、根本法的形象也只能在司法实践中树立。这种形象的树立用口号是无法实现的。这正印证了中国的古话“百闻不如一见”。
因此，宪法的根本法、具有最高法律效力的地位的确立，不仅需要宪法能够真实反映社会关系和本身具有严格的法律形式，而且需要采取有效的措施来保证其在生活中得到遵守。在司法实践中让百姓看到宪法真正是一部法律效力高于其他一般法律的有用的法。只有这样，才能使宪法真正起到国家的根本法的作用。


浙江省天台县城关赤城路８０号 潘哲锋




参考资料
[1] 宪法权威论略 谢维雁
http:// www.law-lab.com/lw/导入
[2]宪法司法化及其意义
——从最高人民法院今天的一个批复谈起
黄松有 人民法院报〈 法制时代周刊〉2001.8.13
[3]依法治国首先要依宪治国
——宪法学家热烈畅谈：增强宪法观念 推进依法治国
人民法院报
[4]论宪法的权威
——纪念宪法颁行二十周年
肖扬 人民法院报 2002.12.4 第话?
[5]学者谈宪法
人民法院报 2002.12.4 第三版
[6] 王磊.宪法的司法化[M].北京:中国政法大学出版社,2000.