土地储备制度法律机理探析

王保信*


摘要：土地储备制度作为近些年从香港引进、当前大部分省市相继采用的土地资源运作制度，其相关法律机理的研究尚嫌薄弱。本文从土地储备制度产生和发展的法律动因、土地储备制度运作应遵循的法律原则及土地收购、储备行为的法律性质等几个方面进行探析，以期对土地储备制度的基本法律机理有所揭示。
关键词：土地储备制度 法律动因 法律原则 法律性质
一、土地储备制度产生与发展的法律动因之探源
（一）土地资源自身稀缺性与人类日益增长的经济需求之矛盾是催生土地储备法律规范的沃土
土地是人类得以生存与发展的物质载体，是“一切生产和一切存在的源泉。”[1]然而，作为一种自然资源，土地具有稀缺性。所谓稀缺性，是指土地因其位置的固定性、面积的有限性而不可再生，不能为人类所无限度的利用的一种自然属性。土地的稀缺性是相对于人类无限之需求而言的。依西方经济学观点，一种资源的稀缺性乃是源于其不可再生性，如土地、淡水、矿物、石油、天然气等；而人类由于自身的发展需要消耗大量的自然资源，并且这种消耗随着人口的增加、经济的发展而呈上升之势。以我国为例，自上个世纪70年代以来，我国人口以每年10％左右的速度增长，耕地则以每年2.%的速度递减。[2]这样，土地资源自身的稀缺性与人类日益增长的经济需求之间就存在不可避免的矛盾。为了缓解这种矛盾，客观上要求在土地上建立一种行之有效的秩序性规范——法律规范，一方面以之确定土地权利之归属和流转，另一方面，据以规制各种对土地资源进行破坏与浪费的非理性行为，以期实现土地资源的最优化开发与利用。土地储备法律规范正是这种社会客观需要催生之必然结果。
（二）国家对土地资源的宏观调控是土地储备法律制度产生的制度动因
在市场经济条件下，每一个市场主体都是理性的“经济人”（亚当.斯密语），为实现其自身利益之最大化倾力而为。同样地，由于市场主体利益的非一致性，不同利益主体的行为难以形成对整个社会有益的规模经济效应，相反，通常情况下都会出现规模不经济甚至是无政府主义的不良后果。为了矫正私利主体的各种非理性行为，国家（作为拥有至高无上权力之统治体）必须运用其认为可行的统治方法予以规制。在长期的实践当中，世界各国逐渐形成了一整套对经济进行宏观调控的制度。通过宏观调控手段如价格、利率、税收、财政转移支付等的调节，一方面使社会需求总量与供给总量趋于平衡，另一方面则使社会的供给与需求结构达到平衡，从而令资源配置趋于合理。土地储备制度产生极为重要的一个法律制度动因即是：顺应国家对土地资源进行宏观调控的需要，用制度的法律化规制土地市场，使土地资源发挥尽可能大的效用。
（三）土地价值的可估算性及市场主体的逐利性是土地储备法律制度诞生的现实动因
土地作为一种典型地不动产，总是固定在地球表面某一确定的经纬度上。与地理学上的土地概念不同，[3]法学上的土地是指能为人类所控制、利用并借以创造财富的陆地地表。随之科技的进步，现代人对土地的利用越来越走向集约化，土地的价值总体上处于上升趋势。相应的，人们对土地价值的评估和测算也日趋精密与完善。正是土地价值的这种可估算性及人们利用土地创造财富的逐利心理，推动着土地储备法律制度这一调整市场主体合理、有序利用土地的规范的产生。
二、土地储备制度应遵循的法律原则之彰显
（一）合法运作原则
合法运作原则是指土地储备制度地运作必须在实质上和形式上都符合法律法规地规定，不得在法律法规之外运行。当前，由于全国性统一的法律规范的缺位，各个实现土地储备制度的地方政府都是依照本地的地方性法规或地方规章运行；对于具体的制度及运作行为，尚有许多属于无章可循、无法可依的状态，如储备中心的法律地位及职权职责、纳入储备的土地范围、储备土地的出让方式等。因此，加快土地储备相关制度的立法，使其在法律规范范围内有序运作无疑意义重大。
（二）资源优化配置原则
土地储备法律制度的构建须符合资源优化配置原则。土地资源的优化配置原则是指土地资源在生产和再生产过程中各个环节上的合理、有效的流动和配备。我国的社会主义市场经济，就是要使市场在国家宏观调控下对资源配置起基础性作用。由于我国目前实行土地所有权公有制度，因此，现实可供自由配置的只能是土地他物权，即土地用益物权和担保物权。在土地用益物权方面，应当重点抓土地用途管制和权利的自由流转，使土地效用达到最大限度的发挥；在土地担保物权方面，则着眼于担保主体及相关第三人权利义务的界清，以切实发挥土地在债权担保中的作用。土地储备制度在资源的优化配置上应当采用拍卖出让形式，减少、消灭协议出让方式，使土地使用权出让真正走向市场化、规范化。
（三）可持续发展原则
可持续发展是在人类面临科技进步与生态环境恶化、贫富差距日益拉大这两大社会失衡的背景下而产生的一种新型的发展观，其核心思想在于要求人类以最高的智力水平和泛爱的责任感去准确处理人与自然、人与人之间的关系，并在作出每一个行为与抉择时，不仅要考虑本代人的利益平衡，而且要考虑到代际人的利益平衡，从而实现自然资源、人文资源在现在与将来的高效、持续发展。[4]土地储备制度应当遵循可持续发展原则，在土地的收购、储备与使用权移转过程中，应当充分考虑土地资源的长远规划与短期利用的矛盾，考虑基于土地的社会经济长远发展与资源消耗的协调，避免盲目放地等政府短期行为。
（四）土地使用权竞争性出让原则
土地储备中心收购土地之后，一方面需要进行土地的储备，以对土地资源和社会经济进行宏观调控；另一方面，须对其储备的土地进行使用权的有偿出让，以实现土地资源的价值。在土地使用权的出让过程中，应当坚持竞争性出让原则，严格控制非竞争性出让即协议出让的数量。市场是资源配置的调节器，在完全的市场经济下，各个主体通过竞争这一法则实现优胜劣汰。因此，让资源同有优势?有实力的投资者配置?是市场经济的要义?让最有实力的开发商得到最好土地的最公平的方法即是竞争。与拍卖、招标、挂牌等竞争性方式出让土地，较之协议出让既有实现土地资源优化配置与国有资产保值增值之效，又可减少暗箱操作，抑制腐败现象的产生。
（五）社会效益优先原则
社会效益优先原则是指在土地储备制度的整个运作流程及其价值取向上，当出现政府利益、个人利益与社会公共利益不一致的情形时，应当优先考虑社会效益。土地储备制度的运行应当遵循社会效益优先原则，这是其实现国家宏观调控职能和资源优化配置的前提，也是实现土地资源可持续性发展的保障。笔者认为，所谓的社会效益，是指符合整个社会、社区的民众的根本利益的、可增进其福利的一种权利与利益分配状态。社会效益追根到底是人权的利益化，或称利益化了的社会民众整体的生存权、发展权。其在本质上是民生问题。政府在进行土地收购时，应当在符合城市整体规划的前提下，不得侵犯被收购者及相关市场主体的合法权益；在获得土地收益之后，对盈余资金的投向应当有严格的用途管制，尽量往公共设施建设、社会保障、环境保护等涉及社会公益性的方面倾斜。
三、土地收购与储备法律性质之剖析
（一）行政行为说（强制论）
行政行为说认为，在土地储备、收购过程中，政府的行为属于行政法律行为，而被收购土地的一方当事人为行政相对人。行政行为说又可分为两种：其一，认为土地收购与储备行为于双方当事人而言是一种“权利和义务”关系，即土地收购是政府的权利，对被收购方讲是对国家的义务，收购是一种行政行为，收购价格不必遵循等价有偿的原则，只有这样才能确保政府建立和实施土地收购储备制度的宏观社会经济目标的实现。这不符合建立社会主义市场经济体制的要求；其二，认为属于国家对土地收购的“强制性买卖”关系，该学说承认土地收购双方存在“买卖关系”，但这种“买卖关系”是强制性的，表现在收购与否由政府决定，收购价格由地价评估机构按照市场价格进行评估，并由土地行政部门确认，而不由原土地使用者自由要价。“强制性买卖”关系有如下性质：①土地统一收购属于政府的特有权力；②土地统一收购权力是用于公共目的；③行使土地统一收购权力必须给予合理的补偿。
（二）民事行为说（自由论）
持民事行为说者认为，收购行为是市场经济条件下的“自由买卖关系”，即政府及其授权委托的土地收购机构与被收购单位或个人是平等的经济主体，是否收购及收购的价格均由双方在自愿、公平、有偿的基础上，根据市场状况自由协商决定。 [5] 依次观点，实施土地储备的政府或其授权机构就是一个纯粹的地产开发公司，它仅能实现其效益最大化的微观目标，而土地储备制度的宏观的社会、经济目标就无法实现。
（三）区分说
区分说是在对民事行为说与行政行为说进行研究、筛选的基础上，认为此二者皆有失偏颇，而主张应当视政府在收购时的不同身份来确定收购行为性质的一种折中观点。具体而言，该学说认为：
政府主体身份表现在国有土地上是双重的，它既是土地所有者代表，又是行政管理者。作为所有者代表，政府享有对土地的占有、使用、收益和处分的权利，其中，有偿出让国有土地使用权便是其行使所有权的重要表现形式。政府与国土使用权的受让人签订的土地使用权出让合同应当遵循平等、自愿、等价有偿的原则；作为行政管理者，政府享有对土地的财产权力，这种权力是与服从相对于，与强制划等号的。政府对土地资源的管理权源于宪法赋予的政府的经济管理权。政府行使经济管理权的前提和目的是社会公共利益，因此，政府在为公共利益的需要而进行单向收购时，具有强制性。
笔者认为，土地收购从本质上讲属经济法律行为。因为，首先，对土地的收购、储备体现了国家对地产市场的宏观调控，是国家借以干预社会经济的一种重要形式；其次，收购行为本身既是政府的经济职权，即政府有权依法对符合规定的土地进行收购，任何单位与个人都不得拒绝收购，同时，它又是政府的经济职责，即政府对符合收购条件的土地必须进行收购，并在一定条件下进行出让，收购行为是职权与职责的有机统一；再次，“强制”与“自由”仅仅是内在意志的外在表现形式，而非法律行为性质本身，上述三种观点都没有看到国家在土地储备制度当中的宏观调控与积极干预，因而都流于片面。

* 作者简介：王保信（1977—），男，广东揭阳人，西南政法大学2001级经济法专业硕士研究生，主要研究方向为房地产法。
[1] 《马克思恩格斯全集》.北京:人民出版社,1986年版,第384页。
[2] 钱铭.21世纪中国土地可持续发展利用展望.中国土地科学,2001年第1期。
[3] 一般认为，地理学上的土地概念为“地球表面的陆地部分及其附属的内陆水域和滩涂等”，见孙宪忠.《论物权法》.法律出版社2001年10月版,318。
[4] 李昌麒主编.经济法学.北京:中国政法大学出版社,1999年版,87。
[5] 吴东仙、罗思荣.完善土地储备制度的法律思考.杭州商学院学报,2002:(5),32。



On the Legal Principle of Land Storage System
Wang Bao-xin
Abstract: This article is trying to analyze the legal reason, basic principle, and the legal character of land storage action on the base of introducing the land storage system in which comes into being Hongkong, and, trying to open out the radical legal principle upon land storage system.
Key words: Land storage system Legal reason Legal principle Legal character


中国人民银行 中国农业银行 等


中国人民银行、中国农业银行、中国工商银行、中国人民建设银行印发《关于向中国农业发展银行划转信贷资产与负债的规定》的通知

1994年5月7日，中国人民银行、中国农业银行、中国工商银行、中国人民建设银行

中国人民银行、中国农业银行、中国工商银行、中国人民建设银行，各省、自治区、直辖市分行，各计划单列市分行，哈尔滨、长春、沈阳、成都、西安、南京、武汉、广州、新疆建设兵团分行：
按照组建中国农业发展银行工作会议的要求，现将《关于向中国农业发展银行划转信贷资产与负债的规定》下发你行，请抓紧贯彻执行。各地要由人民银行分行行长牵头，召开各有关行分行行长联席会议，学习《国务院关于组建中国农业发展银行的通知》和组建工作会议文件，结合实际情况，提出贯彻落实的具体意见，并要及时向当地党政领导汇报。各行要采取有效途径，在5月20日以前把会议精神和本地区具体部署传达到有关行基层营业单位。同时，各行要搞好对计划、信贷、会计等部门操作人员的培训。5月31日，各行基层营业单位要在对政策性信贷资产、负债进行认真清理核实和认定的基础上进行试划转，并要将试划转中遇到的问题及时向上级行汇报请示，不得擅自作主。6月30日，各行营业单位正式向中国农业发展银行划转农业政策性信贷资产与负债。7月1日，农业银行要全面建立农业发展银行的帐务核算体系，并开始代理。7月10日以前，各有关行划出的资产与负债情况经当地人民银行签字盖章后，逐级汇总上报到各自总行。各总行汇总后，报人民银行、农业发展银行总行。
鉴于划转工作情况比较复杂，工作量大，政策性和技术性要求都很高，所以在划转过程中，各划出行要确定一位行领导专门负责这项工作，同时人民银行要切实负起责任，不仅要带头划转好本行的农业政策性信贷资产与负责，还要对其他行的划转工作进行协调和监督，以确保这项工作能够顺利、及时、稳妥地做好。

附：关于向中国农业发展银行划转信贷资产与负债的规定
根据国发（1994）25号《国务院关于组建中国农业发展银行的通知》精神，为及时准确地做好各有关行向中国农业发展银行划转信贷资产与负债的工作，确保中国农业发展银行按时组建，特做如下规定。
1．信贷资产的划转范围。根据国务院批准的《中国农业发展银行章程》，本次划转的范围是：国务院确定的、中国人民银行安排资金、并由中央财政予以贴息的粮食、棉花、食油、猪肉、食糖、烟叶、羊毛等七个品种的国家专项储备贷款；粮食系统的粮食、油料收购贷款，供销社系统和新疆建设兵团的棉花收购贷款（含粮、棉预购定金贷款）；粮食系统的粮、油调销贷款；粮食系统所属收购企业的粮油加工贷款，供销社系统和新疆建设兵团的棉花初加工贷款；国务院确定的、中国人民银行安排资金的扶贫贴息贷款、农业综合开发贷款、老少边穷地区发展经济贷款、贫困县县办工业贷款。
2．负债的划转范围。根据应划转的农业政策性信贷资产余额，各行要等额划转负债。划转的负债包括：开户企业的存款，应划转的信贷基金；两项合计后与划转的信贷资产的差额，用同业存放（或存放同业）予以平衡。
3．划转时间。以1994年6月30日作为正式划转日，并以划转日的余额划转。
4．业务划转和资金清算的基本单位。业务划转以有农业政策性贷款业务的营业单位为基本划转单位。资金清算以农业银行和工商银行县支行为清算单位。
5．资产的清理及划转。在划转信贷资产时，凡会计科目清楚、明确的，按会计科目进行划转；凡会计科目不清楚，不明确的，按核定的农业政策性贷款企业帐户划转；凡企业帐户不明确的，按贷款借据划转。对业务划转行企业经营性与政策性贷款混淆的，要分清两类贷款，分别开户后进行划转。
6．存款的划转。有划转农业政策性贷款的企业，其存款全部划转。在划转前各行要向开户企业做好宣传、解释工作，按要求做好销户、开户工作。
7．信贷基金的划转。由中国人民银行总行分别确定中国农业银行、中国工商银行应划转的信贷基金总额。工商银行由总行统一划转，其基层行划转负债时，信贷基金不作为平衡内容。农业银行由总行逐级分解落实到基层营业单位，由基层营业单位划转，并作为划转负债的一项平衡内容。
8．划转帐务的平衡。基层行划转贷款与存款加信贷基金后的差额，双方通过“同业存放”或“存放同业”科目（设置划转专户）来平衡。该专户按向人民银行借款利率计算利息。
9．划转后资金的清算。农业发展银行汇总全辖“同业存放”的差额，统一向人民银行借款，通过人民银行联行将系统内资金调拨给基层行，专项归还有关专业银行，用于结平“同业存放”差额和利息。
各专业银行基层行收到农业发展银行归还的“存放同业”款项后，应通过人民银行专户及时逐级上划各专业银行总行，由各总行相应集中归还人民银行总行再贷款。
10．名划转行的分支行要将6月30日正式划转的信贷资产、负债数额，据实填报《向中国农业发展银行划转信贷资产负债平衡表》（表式附后），于7月10日以前逐级上报到各自总行；各总行汇总后，报中国人民银行和中国农业发展银行总行。划转信贷资产、负债具体手续，农业银行各级行要按照《划转及代理中国农业发展银行业务会计核算暂行办法》办理。
11．各级行要成立由中国人民银行牵头，中国农业银行、中国工商银行、中国人民建设银行参加的向中国农业发展银行划转信贷资产负债协调小组。分行协调小组要在5月20日前把名单上报到各总行和筹备小组办公室。各划转行要指定专门领导和人员具体负责帐务的划转工作。在正式划转前，各划转行要对应划转的信贷资产、负债进行全面清理核实，对资产和负债的清理过程要有个说明，对划帐交接工作和核实后的资产结构也要有个说明。各行划出的资产与负债经协调小组和工作人员验收后签字确认，确认后不得再随意调整。在清理核实过程中，任何单位和个人均不得擅自变更划转范围或弄虚作假，否则要追究领导者和当事人的责任。对应划未划的，要采取措施解决，并及时向上级行反映报告。
12．国务院确定的、目前由中国人民建设银行办理的、项目投资总额在3000万元以下的农、林、牧、水利基本建设贷款和技术改造贷款，存量不划转，仍留在中国人民建设银行；7月1日以后新上项目贷款，由中国农业发展银行委托中国人民建设银行代理。中国农业银行、中国工商银行发放的生猪、牛、羊收购贷款存量不划转，新发生的贷款由中国农业发展银行、中国工商银行、中国农业银行协商，提出解决意见，再通知各分行执行。1994年7月1日，中国农业银行、中国人民建设银行正式代理中国农业发展银行业务后，要设立农业政策性贷款业务专柜或指定专人负责。凡属中国农业发展银行业务的会计档案，要单独装订保管。
13．中央和省级政府的财政支农资金，各级政府的粮食风险基金，由中国农业发展银行总行与财政部协商后确定一个统一的划转日再行划转。
附：一、向中国农业发展银行划转信贷资产负债平衡表（略）
二、向中国农业发展银行划转信贷资产负债科目归属对照表（略）