论物权法草案对绿地和车库权利归属制度安排的缺陷

邓光达

我国物权法草案已进入十届全国人大常委会第十二次会议审议阶段，这标志着我国法制建设日臻成熟，公民财产权益的保护力度将从制度层面得以真正提升和落实，物权法草案再次引起社会公众的强烈关注。
据媒体报道，物权法草案规定“建筑区划内的物业管理用房的所有权属于建筑物区分所有权人共有。会所、车库、绿地等的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于建筑物区分所有权人共有。”。
物权法草案设计的上述制度安排，无疑以“意思自治、契约自由”的价值理念和取向，明确了现实生活中纷争不止的住宅小区绿地、车库的权利归属，具有不可估量的积极意义。
但是，物权法草案上述制度安排中的部份内容，“车库、绿地等的归属，有约定的，按照约定”的制度设计和安排，从法律的公平、正义、合理的价值观去分析判断，存有重大的先天性缺陷，不利于社会公众整体合理利益的实现，不利营造一个和谐共处、可持续发展、止争息诉的社会环境，不利于节约社会公共事务的管理资源，将可能给社会公众行使和享有必须的、正当的、适宜的、合理的、公平的、正义的利益带来灾难性的后果，应引起立法机关和公众的高度关注。
一、物权法草案“车库、绿地等的归属，有约定的，按照约定”的制度设计和安排，将使现实生活中，不利于社会和公众整体利益的行为合法化，弊大于利，负面后果将难于控制和收拾。
1、在现实生活中，有的房地产开发商或建设单位在住宅小区的建筑物首次转让时，在房地产买卖合同中约定：住宅小区绿地的所有权或绿地的使用、占有、收益和管理的法律权利属于卖方。此时，依据物权法草案上述依约定确权的制度设计安排，住宅小区的绿地所有权或法律权益将全部归属于房地产开发商或建设单位。
物权法草案的制度安排一旦使上述现实生活中的行为成为合法的法律行为后，房地产开发商或建设单位对住宅小区的绿地享有所有权，将可能带来以下的严重后果：
（1）小区绿地将可能会变成房地产开发商或建设单位获取更大商业利益的一项稀有专有资源，小区所有的业主住户将无法正常地、合理地使用和管理与住户业主密切相关的小区绿地，不能拥有必须合理的居住环境和权利
其实，随着当今社会经济和文化的发展和进步，城市居民享有小区绿地的使用权已经成为一项必须而又合理的应有权利。但是，当房地产开发商或建设单位享有小区绿地所有权后，房地产开发商可以合法地限制或禁止小区住户使用小区绿地，可以合法地限制某类人群使用小区绿地，可以过有偿服务的方式让小区业主使用小区绿地。此时，小区业主住户安居的完整权利受到房地产开发商或建设单位商业利益的干扰，公民居住的经济成本和权利环境处于不可自控的境地，社会大众安居乐定的目标将无法实现。
（2）在小区业主不能拥有小区绿地共有权利的情况下，小区业主与房地产开发商或建设单位之间的经济利益和权利博弈，将随着市场环境的变化而不断改变，权利与利益的争诉概率加大，止争息诉目标亦无法实现，社会管理公共事务的成本将长期维持较高的成本，损害全社会的共同利益。
（3）当小区绿地为房地产开发商或建设单位所有时，其可借助强势地位，通过市场运作，以合法方式，变更小区绿地的用途，以获取更高的商业利益，或者市场对价的方式，向小区绿地使用的对象收取超额的商业垄断利益。
2、同上理，在现阶段停车位法定规划比例还处于一般水平的现实状况下，当小区法定规划的停车位被约定为房地产开发商或建设单位所有时，房地产开发商或建设单位将可能垄断这部份相对小区住户而言的稀缺物业，以高租金或高价格，向小区业主住户合法地获取高额的经济利益，直接损害小区业主住户和应有的合理利益。
物权法草案“车库、绿地等的归属，有约定的，按照约定”的制度设计和安排，未能以最优的制度安排，实现社会公共利益的最大化，对小区住户的公共利益维护缺乏力度，未能在小区业主住户和房地产开发商或建设单位利益之间取得应有平衡。
3、物权法草案对绿地、车库等依照有约定的，按约定，无约定，推定为共有的思路作制度安排的设计，致使停车位、绿地的权利归属处于专有或共有权属二可状态，物权归属并不稳定。在现实生活中，易产生较大的纷争概率，不能说是一个较好的制度设计。
4、物权法草案对绿地可按约定确定权利归属的安排，与长期以来实施的房地产法律制度不能衔接。在现有的房地产法律制度中，小区宗地号的土地使用权面积在地上建筑物建成后，依房地合一转移的法律规定，小区宗地号的全部土地面积已经分摊到计算建筑容积率的建筑物上，如果新的物权法制度安排不能与长期实施的合法、合理有效的房地产法律制度衔接，其后果将是严重的。
二、根据我国现实和未来的发展状况，应把小区绿地、法定强制规划标准内的车库等权利归属，作小区全体业主共有财产的制度安排。
物权法草案有关建筑物区分所有权的制度设计安排，借鉴了德国和我国台湾省《公寓法》等相关法律制度，但借鉴后的建筑区划内和建筑物区分所有权的制度设计安排，并没有充分吸收该法律模式中有关建筑区划内共有权制度的设计与安排，放弃该法律模式中规定的，当建筑物有固定使用方法，并属建筑物区分所有权人（即全体业主）生活利用不可缺少的共享部分，不得约定为专有的合理内涵。
据相关资料显示，我国台湾省有关停车位的权属制度安排是将法定强制规划标准要求的停车位（法定停车位）安排规定为建筑物区分所有权人共同拥有，但是，建筑物区分所有人可以通过约定，将法定停车位以对价方式约定为某一小区业主专有使用，该对价和约定受法律保护，而对超出法定强制规划标准建设的停车位，即对房地产发展商或建设单位经行政管理部门批准建设的增建停车位、奖励停车位则作专有权属的制度安排，允许增建停车位、奖励停车位在市场上自由买卖。
在小汽车快速进入我国城市居民家庭生活，将成为不可缺少的居住出行元素，居住环境日益提高的当今时代，我国物权法草案对停车位、绿地权属制度的设计安排，应以小区和建筑物最终功能为制度安排的基点、出发点，摒弃优先考虑投资利益的取向，吸收他人有关当建筑物有固定使用方法，并属建筑物区分所有权人生活利用不可缺少的共享部分，不得约定为专有这一公平、合理原则，对小区绿地、法定强制规划标准内的车库等权利归属，确立并做出为小区建筑物区分所有人的共有财产的制度安排。
三、小区绿地、法定强制规划标准内的车库等权利归属建筑区划内建筑物区分所有权人共有的制度安排，能较好地平衡各利益主体的合理利益，对社会终极的管理目标有利，对小区众多的业主住户有利，亦不损害房地产开发商或建设单位的合理利益。
当法律制度安排小区绿地和和法定停车位为小区建筑物区分所有权人共有时，房地产开发商或建设单位为实现其预期的商业利润，将会把预期的市场利润安排的小区住宅房价上，优质优价，房地产开发商或建设单位合理的商业利润并不会降低，房地产开发商和建设单位的投资动力并不会减弱。此时，对买家而言，要获得较好的居住配套环境，就要付出合理的成本，价优质优。如此的制度安排，在市场机制的作用下，将会在较好地平衡各方权利主体的合理利益。
物权法将与我们公民生活息息相关，一个良好的物权制度安排，将有利于社会经济、文化发展，有利于社会的和谐和稳定。期待良好的物权制度安排，能给我们公民的合理利益带来更好的保护。



二○○四年十月二十六日


河北省沧州市人民政府办公室


沧州市人民政府办公室转发市发改委等部门《支持农村邮政物流发展实施办法》的通知

沧政办字〔2009〕120号


各县（市、区）人民政府，渤海新区管委会，市政府各部门：
沧州市发展改革委、沧州市邮政局、沧州市财政局、沧州市农业局、沧州市商务局、沧州市工商行政管理局、沧州市国家税务局、沧州市文化局《支持农村邮政物流发展实施办法》已经市政府同意，现转发，请认真贯彻执行。


二〇〇九年八月三十日

沧州市发展改革委
沧州市邮政局
沧州市财政局
沧州市农业局
沧州市商务局
沧州市工商局
沧州市国税局
沧州市文化局
支持农村邮政物流发展实施办法

第一条 为贯彻落实《河北省人民政府办公厅转发省发展改革委等部门关于进一步支持农村邮政物流发展意见的通知》（冀政办〔2009〕26号），充分发挥邮政网络优势服务社会主义新农村建设，特制定本办法。
第二条 各级政府要将邮政企业纳入涉农企业范畴，对符合条件的给予相关强农惠农政策扶持。
第三条 各级、各有关部门要将邮政基础设施空白乡镇的邮政局（所）、村邮站和邮政物流配送中心建设纳入县城城镇体系规划、镇总体规划、乡规划和新农村建设村庄规划。要按照公共设施建设的用地政策，在2012年前完成乡镇邮政局（所）和配套物流仓储配送中心等邮政基础设施的补建工作，服务“三农”的邮政网点行政村覆盖率要达60%以上。
第四条 村委会要在县级政府引导下按标准设立村邮站，无偿提供村邮站所需场地和房屋，指派专人负责村民用邮服务。市、县（市、区）财政要按照村委会负责人的补贴标准，对村邮站服务人员给予适当补贴。
第五条 商务部门要将邮政“三农”服务网点建设纳入全省“万村千乡市场工程”规划，并在数额上适当倾斜。要按照规定以县（市）邮政部门为单位集中审核发放酒类产品销售许可证。
第六条 各级工商行政管理部门要将农资及日用品销售纳入邮政经营范围，协助邮政部门完成农资类、日化类等产品营业执照增项工作。要对经营不属于危险化学品的农药、不再分装的包装种子，或受具有种子经营许可证的经营者书面委托，在有效区域内代销其种子的，依申请直接核准登记；对于申请材料齐全、符合法定形式的，予以当场登记。邮政企业直营店及专营加盟连锁“三农”服务网点，可持邮政企业的连锁经营文件和登记材料，直接到所在地工商行政管理部门申请办理登记手续。邮政企业加盟连锁的“三农”服务网点，可由邮政企业代为办理登记注册手续。
第七条 税务部门协助邮政企业办理农资类产品免税手续。
第八条 财政部门要支持农村邮政物流网络的改造和提升，符合农村物流服务体系发展专项资金支持的，县、乡邮政局（所）改造扩建农资配送中心项目，可申请该项资金补助。符合政策的农村邮政物流项目，市物流发展引导资金和“万村千乡市场工程”专项资金要优先给予支持。
第九条 文化部门要把邮政“三农”服务网点纳入全市农村文化发展规划，把邮政三农服务站报刊音像零售租赁业务作为传播先进文化的主渠道之一，以县（市）为单位，集中办理文化经营许可证。对经营书报刊、音像、电子出版物的农村邮政支局和邮政三农服务站提供支持和服务。
第十条 发展改革、财政、农业等部门要完善相关政策，鼓励和支持符合条件的邮政企业申报农业产业化龙头企业。
第十一条 邮政、发展改革、商务等部门要做好国家农村物流体系建设项目的组织申报工作，抓好项目对接，争取国家给予更多的支持。支持重大农村邮政物流项目列入省、市重点项目计划，并享受相关配套政策待遇。
第十二条 邮政储蓄银行要大力发展农村个人小额贷款，积极为实力强、信誉好的“万村千乡市场工程承办企业”提供贷款，做好涉农贴息贷款和代发涉农资金等业务。
第十三条 农业、商务、工商、卫生、文化、教育等部门，要鼓励和支持邮政“三农”服务网点拓展经营范围，开展农业生产、生活资料的销售配送，图书教材的发行配送等便民惠民服务和第三方物流服务；支持邮政“三农'服务网点利用智能终端和信息化联网手段，开展一站式缴费便民服务，逐步建成集邮政、农资、消费品、代理收费等多种经营为一体的综合性服务网点。
第十四条 工商、农业等部门要加大对农村农资及日用品市场的专项质量监督检查力度，并组织协调“打假”工作，依法查处农村经销假冒伪劣商品的违法行为，为邮政“三农”服务网点的健康发展提供良好的市场环境。
第十五条 商务、农业部门要协助邮政企业建立经营配套规章制度，做好法律法规、业务和技术培训指导，鼓励邮政企业与农技推广部门开展合作，建立由农技专家、邮政服务人员组成的专家服务团队，提高邮政科技服务“三农”水平。
第十六条 新闻媒体要加强对农村邮政物流的宣传，对好的做法和经验，要及时报道，为邮政物流服务“三农”营造良好的社会氛围。
第十七条 本办法由市发改委、市邮政局会同有关部门负责解释。
第十八条 本办法自发布之日起施行。